В индустрию гостеприимства апарт-отель как формат буквально ворвался несколько лет назад. На данный момент в отрасли образовался целый сегмент, который влияет на ситуацию на рынке. А наш сегодняшний собеседник — одна из знаковых его фигур. В деловых кругах Николай Антонов, генеральный директор, УК «МТЛ-Апарт» (входит в «ГК БестЪ») личность известная и уважаемая. Но несмотря на солидный статус и вес в профессиональном сообществе остается открытым человеком и располагает к себе буквально с первых минут общения. При всей своей кажущейся внешней суровости…
Николай Антонов. Из Сибири в Петербург
— Николай Михайлович, расскажите, когда и почему Вы пришли в отельный бизнес?
— О том, чтобы перейти из производственников в управленцы я впервые задумался в 2011 году. Причем никогда не хотел заниматься жилой недвижимостью,где для получения дохода нужночто-товыгадывать на тарифах, постоянно на чем-то экономить. Такой подход к бизнесу не по мне. Поэтому рассматривал для себя только коммерческий сегмент.
По первому образованию я управленец в строительной сфере. В свое время закончил факультет Промышленного и гражданского строительства Новосибирского Государственного Архитектурно-строительного Университета.
Потом с семьей переехали в Петербург. Здесь уже получил второе высшее — степень MBA в Открытом университете.
— Это действительно было необходимо?
— Скажу честно: поступил, чтобы получить дополнительные знания в области управления и навыки стратегического мышления.
Апарт-отель вместо стройки менеджмента
— Как дальше развивалась Ваша карьера?
— С 2013 года возглавлял одну из крупнейших компаний — МК ПСБ, которая в то время в Петербурге управляла крупными объектами коммерческой недвижимости, в основном индустриальными площадками и бизнес-центрами общей площадью примерно 300 тысяч квадратных метров.
В компании было несколько подразделений (собственная служба охраны, клининговая служба, своя служба технической эксплуатации, брокерский отдел и отдел менеджмента), большой коллектив. Вели порядка 15 объектов. Моей задачей, помимо собственно управления, было обеспечение их доходности.
А в 2016-ом меня пригласили в ГК «БестЪ» в качестве партнера. Поначалу я отвечал за управление всеми бизнес-центрами нашей группы компаний, а также объектами, которыми пополнялся ее портфель. В том же году мы ввели в эксплуатацию свой первый апарт-отель Avenue Apart.
До этого уже управляли двумя корпусами апарт-отеля Salut. Причем до моего прихода этот объект прибыли не давал, а инвестировали мы в него постоянно. Параллельно что-то улучшали, оптимизировали, повышали эффективность управления, подбирали команду. Сделали на тот момент всё, что могли. Но решили сосредоточиться на Avenue Apart, а потому свою долю в проекте Salut продали.
— Как чувствовали себя в роли отельера ?
— Хотите честно? Поначалу управление апарт-отелем, которое было одним из направлений моей деятельности, никакого удовлетворения мне не приносило. Казалось, что дело это не прибыльное. Более того постоянно приходится бороться с издержками, покрывать убытки. А еще денег постоянно не хватает.
Однако, проанализировав ситуацию, присмотрелся и понял: если скорректировать бизнес-модель и правильно выстроить управление, то за счет масштабирования можно добиться финансового успеха. Ведь один объект — это нулевая прибыль, даже ближе к минусу, два — между нулем и плюсом, а три — устойчивый плюс.
— Что предприняли?
— Решили масштабировать бизнес. Сначала запустили собственный апарт-отель, стали работать над улучшением качества его услуг. Поменяли бизнес-модель. Убрали лишние платежи, включив их в стоимость проживания. Изменили тарифную сетку, ввели динамическое ценообразование. Подписали контракт с Booking.com, который тогда дал нам неплохой результат. По крайней мере, если судить по тем суммам, которые мы ежемесячно выплачивали им в качестве вознаграждения.
Плюс нам повезло: стало известно, что Россия примет Чемпионат Мира по футболу. Договор с нами подписала компания VISA, а вслед за ней FIFA. То есть мы фактически получили гарантированное размещение гостей на лето 2018 года.
В общем, стали активно развиваться. К нам начали обращаться другие девелоперы, увидевшие наш успех.
Апарт-отель или стерпится — слюбится
— Интересный старт….
— На самом деле лично для меня он был еще интереснее, ведь я начал с того, что продал действующий бизнес и разорвал соглашение с другим.
— Действительно нестандартно.
— Наверное, я настолько хотел отказаться от работы с этим направления, что делал всё возможное, даже резал по живому (улыбается). Но, как показала практика, на самом деле освободился от ненужных якорей и сосредоточился на нашем собственном проекте.
Однако не скрою: параллельно искал генерального директора, себе на замену. Сначала, помню, пригласил одного кандидата. Что называется, не взлетело. Потом второго — опять мимо.
— Почему, как полагаете?
— Думается, профессионалы, приходившие к нам из классических отелей, сталкивались со спецификой апарт-отелей и терялись. Они не понимали контекста. Шли по проторенной дорожке, использовали традиционные методы работы и терпели неудачу.
— Как реагировали Вы?
— А я все не сдавался. Искал гендиректора. Так не хотел становиться отельером (улыбается). Только третий кандидат — Кира Хорм, пришедшая к нам операционным директором, смогла во всем разобраться. Она выстроила понятную и прозрачную отчетно-бюджетную политику, всё перевела на язык цифр, планов и показателей. Вот тогда у меня появилась устойчивая финансовая модель.
Поработав год, посмотрев итоговые отчеты, увидел, что мы получили плюс. Причем от одного проекта. И этот результат обнадеживал.
Николай Антонов. Жизнь в отельном бизнесе
— Как развивалось направление дальше?
— В 2018 году взяли в управление апарт-отели LIKE. В течение двух лет стало ясно, что нужно масштабировать проект. И тогда я решил создать отдел развития.
Мы стали предлагать услуги нашей управляющей компании девелоперам города. Заключили ряд договоров. Надо сказать, довольно успешно работали. Запускали проекты, которые существуют и до сих пор.
— Николай Михайлович, что такое, на Ваш взгляд, современный апарт-отель?
— Это тот же отель, только сложнее, поскольку в таком проекте пересекаются разные по векторам интересы. Ведь есть девелопер, который построил объект и ушел, есть конечные собственники (и их много), которые купили недвижимость в проекте под названием апарт-отель и хотят получать пассивный доход. Плюс вовлечены две управляющие компании. Одна является гостиничным оператором и занимается тем, что сдает номера в краткосрочную, среднесрочную или долгосрочную аренду. Другая берет на себя вопросы, связанные с эксплуатацией здания, обслуживанием общедомового имущества, занимается коммунальными платежами.
— Как сейчас себя чувствуете в отельном бизнесе?
— Прекрасно! Существует такое понятие как sharing-экономика. Благо есть инвесторы, ищущие объекты, в которые можно вложить деньги.
Классическим гостиницам порой приходится даже сложнее. Возьмите, например, практически любой пятизвездочный отель.
Не для кого не секрет, что с точки зрения экономики такой проект — это памятник, который собственник объекта воздвиг самому себе при жизни. Те, кто владеет «пятерками», часто становятся заложниками ситуации. Ведь когда ты полноправный хозяин объекта культурного наследия (а именно в таких зданиях преимущественно создаются отели 5*), это ко многому обязывает. Для меня владельцы пятизвездочных отелей — герои нашего времени, без преувеличения! Хотя бы потому, что такой объект требует очень серьезных инвестиций. И, поверьте, большие деньги в подобные отели действительно вкладывались. Причем было время, когда подобные проекты появлялись в разных городах нашей страны.
Мы же пошли другим путем. В частности, благодаря отделу развития в нашем портфеле стали появляться различные объекты, которые мы ведем. А накопив практический опыт, у нас сейчас 5 действующих объектов с общим номерным фондом около 700 апартаментов.
Планы, планки и конкуренты
— Впечатляет …
— Спасибо за оценку. Но до запланированных показателей, скажу честно, мы не дотянули. На 2023 год ставили себе планку в 1000 апартаментов.
Правда куда важнее, чтобы бизнес был финансово стабильным. Поэтому и возникла необходимость масштабирования. В итоге мы изменили структуру своей компании. Как следствие, появилось новое подразделение. Речь про отдел развития. Главной его задачей является поиск новых объектов, которые мы могли бы взять в управление, в том числе предлагать франшизу и собственные консалтинговые услуги. Плюс у нас остаются собственные объекты. Это позволяет видеть всю картину в целом.
Как итог, в конце прошлого года мы решили скорректировать стратегию развития компании: начали активнее работать с В2В сегментом. Как показала жизнь, это гораздо рациональнее и эффективнее, чем гоняться за гостями, ища их на просторах интернета и пытаясь привлечь их из разных уголков нашей страны. Думается, разумнее концентрироваться на компаниях, которым эти потребности нужно закрывать. Мы сейчас идем к тому, что в структуре появится отдел по работе с В2В сегментом. Хотим создать своего рода эко-систему.
— Николай Михайлович, рынок апарт-отелей весьма конкурентный. Как Вам живется в такой ситуации?
— Надо сказать, среда действительно очень воинственная. Ладно, если компания самостоятельно всё создала, придумала концепцию и ее реализовала. Но ведь есть и те, кто появляется ниоткуда, старается обнаружить болевые точки, которые, поверьте, есть у любого проекта и именно на них надавить.
Такие структуры пытаются вбить клин между действующей управляющей компанией и собственниками апартаментов, чтобы перетянуть людей на свою сторону. При этом подобные деятели готовы наобещать с три короба. И такая тактика иногда работает. Правда, как правило, популизм не гарантирует долговременного результата. А вот у крупной компании есть место для маневра и запас прочности, поскольку она обладает финансовыми возможностями, которых у мелких фирм просто нет.
Но такая конкуренция всегда была, есть и будет. Никуда от нее, увы, не денешься.
Правда существуют и другие конкуренты. Это серьезные величины на рынке апарт-отелей, такие как, Becar, VALO, YE’S. Солидные компании, знающие правила игры. Причем с каждой можно договориться. Между нами нет конфронтации, стараемся не мешать друг другу. Я бы назвал данные отношения честным соперничеством и даже партнерством.
Такова реальная ситуация. Мы ее приняли как данность и продолжаем работать: сохраняем свои объекты, берем в управление сторонние апарт-отели, причем не только в Петербурге и в России, но и в странах СНГ.
К слову, действуем по классической схеме: заключаем агентский договор с собственником недвижимости. Он для нас является принципалом, от имени которого и осуществляем всю коммерческую деятельность, чтобы владелец получал доход. Это главная стратегическая идея.
Нюансы «географии» и бизнеса
— Каких результатов удалось достичь?
— У нас есть свой проект под собственным брендом. Предлагаем его франшизу. Есть ряд проектов в Петербурге, которые мы поддерживаем. Среди них, например, «Вольта» от группы компаний «ПИК», апарт-отель Vidi на Синопской набережной от компании «Физика Девелопмент». Этим объектом будем управлять совместно, как компания «МТЛ VIDI».
Уже подписали соглашение о сотрудничестве с компанией DVA Group. Речь об объекте, который будет по франшизе (рабочее название проекта Avenue Apart Пулковская).
В Новосибирске подписали договор с компанией IQ АПАРТ, в Санкт-Петербурге сотрудничаем со строительным трестом по проекту в Орехово, а это уже загородный объект. Понимая, что у него есть определенные нюансы, договорились с Cronwell Hospitality Group o коллаборации. Потому что мы всегда трезво смотрим на вещи, стараемся постоянно развиваться и учиться. У тех, кто имеет богатый практический опыт именно в классической отельной индустрии. И список проектов, где мы так или иначе задействованы можно продолжать. Они есть в Крыму, Пензе, Иркутске, Ленинградской области, Киргизии.
Тайм-менеджмент и работа как отдых
— Николай Михайлович, Ваши сибирские корни в бизнесе помогают?
— По крайней мере, два проекта в Иркутске у нас в работе (улыбается). А если серьезно, то сейчас уже и не очень понятно, какие у меня корни: сибирские или петербургские. Одно знаю точно: в Питере нужно уметь договариваться и ждать. Благо средняя температура по году +5С. Значит, можно не торопиться и долго обсуждать детали. А в Сибири важно всё делать быстро, поскольку зимы холодные (до -40С), а лето наоборот очень жаркое (до +40С). Поэтому там люди ждать не любят, им терпения не хватает (улыбается).
—Вы немного рассказали про «географию» своих поездок. Где находите время?
— Им надо уметь управлять. У меня с тайм-менеджментом всё в порядке. Плюс умею делегировать задачи, а потому не сижу с утра до вечера на работе. И могу позволить себе отправиться не только в деловую поездку, но и в отпуск. Кстати, люблю отдыхать в командировках. Уже научился их воспринимать как нечто приятное, а не обременительное. Ведь происходит перемена мест, появляется возможность провести день, а то и несколько, в отеле в качестве гостя. Так что, удается совместить приятное с полезным. Тем более, я человек активный, энергичный, открытый, общительный. Постоянно с кем-то знакомлюсь. И это тоже потом порой помогает в бизнесе.
Гольф, хоккей, яхтинг и …. кулинария
— Наверное, так же, как и Ваше увлечение гольфом… Бытует мнение, кстати, что это занятие для людей, крепко стоящих на ногах, в том числе в бизнесе. А еще поговаривают, многие серьезные сделки заключаются в процессе раундов. И, кстати, как такой не самый распространенный в нашей стране вид спорта появился в Вашей жизни?
— Совершенно случайно. Однажды , еще в начале 2000-х, мне подарили клюшку для гольфа. Причем привезли ее из Японии. Долго смотрел на этот предмет. Пару раз даже сходил на тренировку. Но не проникся. Да и, честно говоря, не до того было. Я уже молчу про то, что полей для гольфа у нас в Петербурге в те времена было раз два и обчелся. А вот когда гольф стал более-менее популярен в России, на отдыхе в Турции, жена подарила сертификат на два занятия. И вот тогда я по-настоящему оценил гольф. Мне понравилось. Вернулись домой. Записался в клуб и с тех пор тренируюсь.
А что касается его «деловой» составляющей, то, возможно, кого-то разочарую, но в процессе игры вообще никакие вопросы не решаются. Данный вид спорта требует максимальной концентрации и контроля собственных эмоций. Более того, гольф — это конкуренция с самим собой. И совершенно точно, без преувеличения, надо по-настоящему твердо на ногах. В прямом и переносном смысле. Ведь если способен успешно пройти 18 лунок за отведенные три с половиной часа, вне зависимости от погодных условий, значит, ты действительно крепкий, сильный человек. Мне есть с чем сравнивать, ведь я еще и в хоккей на льду играю. Так вот, в нем команда действительно прежде всего. На площадке важно чувство локтя. Плюс хоккей помогает избавиться от негатива.
— У Вас разноплановые хобби…
— Я вообще считаю, что привычки нужно менять, чтобы развиваться. Когда-то, еще в детстве, играл в футбол, даже спортивную школу заканчивал. А сейчас переключился на хоккей и гольф.
— Как вообще проводите свое свободное время, если не на ледовой площадке или на поле?
— Хоккей мне удается вписать в утренние часы перед работой. Начинаем в 08:00, а не позднее 11:00 я уже в офисе. В гольф играю по возможности, в основном летом. Зимой редко, на симуляторе, и то без фанатизма. Люблю бывать с семьей на даче. А там рыбалка, шашлыки. И еще яхтинг. Кстати, тоже хороший вид отдыха. Как известно, можно жить в отеле и на яхте. С точки зрения затрат получается примерно одно и то же. Но, путешествуя на яхте, легко в любой момент поменять место стоянки, виды. Да, на природе нужно самим готовить еду, но мне нравиться этим заниматься. Так что, сам процесс не доставляет никаких трудностей, только удовольствие.
Чтения и литературные предпочтения
— Удается ли взять книгу в руки?
— Читаю много, самые разные кпроизведения, иногда сразу несколько. Мне по статусу положено, поскольку я являюсь попечителем литературного клуба «Page» (смеется). В июле встречались в Москве, обсуждали роман Михаила Афанасьевича Булгакова «Мастер и Маргарита», до этого в таком же формате говорили про роман Василия Аксёнова «Остров Крым» и про «Крейцерову сонату» Льва Толстого и про «Скотный двор» Джорджа Оруэлла, беседовали о творчестве Ремарка, Хемингуэя, Фитцджеральда. А из недавно прочитанного могу вспомнить сборник Джона Апдайка «Мне снится гольф».
Естественно, не обходится и без бизнес литературы. Любимая книга — «Богатый папа, бедный папа» Роберта Кийосаки. Мне по душе ее главная мысль. Она в том, что надо следить за балансом доходов и расходов. И активы должны приносить доход. Если помнить об этом и контролировать движение финансов, то можно стать богатым человеком. Кроме того, слушаю аудиокниги, чаще всего, пока еду на машине на отдых. Так и коротаю время в дороге.
Николай Антонов. Принципы в бизнесе и взгляды на жизнь
— Николай Михайлович, сформулируйте, пожалуйста, свой основной принцип ведения бизнеса…
— В нем три составляющих. Первая — не верь. Сегодня ко мне часто приходят люди и рассказывают красивые истории с манящими перспективами. Но любой стартап и информацию о нем нужно перепроверять. Вторая — не бойся. Предприниматель не должен опасаться делать те или иные шаги и принимать решения. Если чего-то постоянно трястись от страха, не стоит и начинать. Третья — не проси, то есть не бери кредитов. По крайней мере, компания, которой я сейчас руковожу, вообще живет без заемных денег. У нас нет кредитной нагрузки.
— Сегодня такое возможно?
— Да. Правда я не миллиардер. На мой взгляд, им может стать только человек, способный осознано рисковать по-крупному. У меня другой подход.
— У каждого свои правила и взгляды на жизнь. Кстати, какое качество собственного характера считаете главным?
— Я добрый. Пожалуй, даже слишком. Это точно.
— О чем попросили бы высшие силы, будь Вы уверены, что желание обязательно исполнится?
— Главное, чтобы был мир во всем мире. С остальным мы, люди-человеки, как-нибудь сами разберемся.