Сегодня апарт-отели по-прежнему тренде. Данный сегмент рынка продолжает свое развитие и не вызывает сомнений, что его рост продолжится. Это подтверждают и цифры. К примеру, в Санкт-Петербурге, где и зародился сегмент апарт-отелей еще в 2013 году, апартаменты набирают популярность и показывают загрузку выше на 10-15%, чем в классических отелях. А вот внутри сегмента апарт-отелей игроки рынка ищут возможности, чтобы выделиться и угадать спрос. Об этом поговорили в Санкт-Петербурге на BestBreakfast, который организовали ГК «БестЪ» и «МТЛ-АПАРТ».
Апарт-отели и спрос на них
Динамика спроса на апарт-отели показывает свою стабильность, о чем говорит статистика. По данным компании «МТЛ-АПАРТ», сегодня в Санкт-Петербурге количество апарт-отелей, находящихся в управлении различных компаний, уже достигло 22. Еще столько же объектов строятся. Количество юнитов в новых проектах в третьем квартале 2023 года в Северной столице составило 4 тысячи.
Подсчеты показывают, что в третьем квартале 2023 года количество комплексов сервисных апартаментов достигло 36 объектов, псевдожилья — 27, премиум-класса — 7. При этом стоимость в среднем продолжает расти. Больше всего подорожали премиальные апартаменты: покупатели платят 670 тысяч рублей за один квадратный метр. Надо отметить, что в этом году застройщики все правильно рассчитали и угадали со спросом.
— Фактически спрос присутствовал, все апартаменты, которые выходили на рынок, были распроданы, — обратил внимание Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт». — Также видим, что конкуренция увеличивается. Застройщики все больше уделяют внимание отличительным характеристикам, таким как фасады, внутренний дизайн, наполнение, сервис и прочее, что позволяет выделяться.
При этом застройщики активно используют те факторы, которые влияют на спрос. Сегодня есть разные предложения, чтобы реализовать продукт. Так, потенциальному собственнику в 2023 году предлагали гарантированный доход на время продвижения апартаментов, когда сумма составляет не менее 30 тысяч рублей в месяц на протяжении 1-2 лет. Кроме этого, будущие владельцы апартаментов могли получить и другие экономические выгоды. В частности, акции и скидки от застройщика, а также специальные программы по ипотеке. Например, субсидированные ставки в пределах 9-9,5%, траншевую ипотеку. В отношении трейд-ин и выкупа недвижимости происходят тоже интересные процессы: в настоящее время стало больше желающих приобретать новое за счет старого в качестве первоначального взноса.
Покупатели задают профессиональные вопросы
Специалисты отмечают, что у застройщиков апарт-отелей заметно изменился подход к работе. Раньше стремились быстрее привлечь инвесторов и продать апартаменты. Теперь застройщики понимают: конечный клиент — это гость. Если апартаменты понравятся гостю, то будет и соответствующий уровень доходности и загрузки. И тогда придут инвесторы.
Собственники, которые приобретают апартаменты, делают это более осознано. Сейчас сервисный апарт-отель дает добавочную стоимость к продаже квадратного метра. Раньше подобного не было: приходилось объяснять, что за продукт — апартаменты, как он будет функционировать. Управляющая компания со всеми своими сервисами в глазах покупателей тоже не давала никакой ценности, в частности, добавочной стоимости. Теперь, люди, которые уже жили в апарт-отеле, приобретают апартаменты. И задают профессиональные вопросы: их интересует не вид из окна или высота потолков. Они спрашивают про доходные программы, про то управляющую компанию.
— Мы видим, что в сегмент заходят люди, которые уже понимают и разбираются в продукте, — отметил Антон Агапов, директор по развитию сеть апарт-отелей YE’S. — У нас доля таких покупателей составляет 80%. Если говорить про арендаторов, то тут решающим фактором стали закрытые границы, локдаун, санкции и прочее. Раньше мы кропотливо нарабатывали базу корпоративных клиентов, экспатов. Мы хотели привлечь арендаторов из крупных международных компаний, хотели привлечь яркие бренды, гордились этими брендами. Теперь мы переориентировались. Портрет нашего арендатора помолодел — это специалисты из IT-сферы, дизайнеры, архитекторы, люди, которые предпочитают удаленный формат работы. Здесь на руку играет большое количество общественных пространств, которые мы реализуем в наших апарт-отелях.
Апарт-отели и их загрузка
Загрузка апартаментов в Петербурге в этом году была максимальной, особенно в высокий сезон. Этому способствует увеличение числа внутренних туристов. Более того, россияне все меньше предпочитают снимать квартиры посуточно и выбирают более цивилизованные варианты — сервисные апарт-отели.
— Средняя загрузка петербургских апартаментов, которые сдаются на короткий срок, составила около 60% в 2023 году, — рассказал Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт». — А те апартаменты, которые используют для сдачи в аренду на долгий срок, показывают загрузку до 75%. Это говорит о том, что они увеличивают загрузку в целом и дают ровную наполняемость по году. В этом отношении апарт-отели выигрывают у таких средств размещения, как гостиницы. Средняя цена одной ночи в сервисных апарт-отелей Петербурга составляет около 5 тысяч рублей, не включая НДС и завтраки. Это высокий показатель.
Про заметный спрос со стороны гостей и арендаторов говорит также и Антон Агапов. Так, за последние 6 месяцев загрузка сети апарт-отелей YE’S в среднем составила 94%. При этом там рекордно увеличилась доля посуточной аренды — она показала 40%. В итоге в сети апарт-отелей YE’S все больше склоняются к сегменту краткосрочной аренды, так как качественного номерного фонда в традиционных гостиницах на всех гостей не хватает. В компании подсчитали, что конкуренция происходит уже в большей степени с классическими отелями в сегменте 4 звезд. Все это показывает, что формат апартаментов активно развиваться.
И в регионах появляются апарт-отели
О развитии рынка апартаментов говорит и тот факт, что апарт-отели теперь строятся и в регионах. Кроме Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодарского края, такой формат жилья теперь будет в Нижнем Новгороде, Казани, Пскове, Новосибирске, Иркутске, Владивостоке.
— У нас сейчас идет проектирование и строительство объектов в регионах, — говорит Антон Агапов, директор по развитию сеть апарт-отелей YE’S. — Города разные: Нижний Новгород, Новосибирск, Казань. Во Владивостоке будет новый уникальный проект. Мы видим интерес со стороны трех участников рынка апартаментов: застройщиков, инвесторов и арендаторов. При этом застройщики отказываются от проектов классических отелей, потому что срок окупаемости по всем моделям, которые мы считали, от 15 лет. А апарт-отели дают более быстрый возврат инвестиций, и это для бизнеса интересней.
Апартаменты привлекают и инвесторов, и покупателей. По словам эксперта, сейчас не так много альтернативных способов для вложения денежных средств. Надежным инструментов для инвестирования остается недвижимость. Так исторически сложилось. Если квартиры приносят 2-3% годовых и при этом ими нужно заниматься, взаимодействовать с арендаторами, сервисный апарт-отель дает профессиональный и комплексный подход. Плюс можно владеть несколькими апартаментами и не заниматься процессами, связанными с управлением. Это хорошая возможность находиться в любой точке мира и стабильно получать свой арендный доход.
Звездность апартаментов
На спрос и стоимость апартаментов начал влиять и такой фактор, как звездность. Если 10 лет назад о категоризации апарт-отелей никто даже не задумывался, то сегодня ситуация стремительно меняется. В последнее время многие покупатели задают вопрос, какой категории будет объект, так как это является одним из критериев покупки апартаментов. При этом, сложно сказать, что в приоритете — 3 или 4 звезды. Это зависит от локации, от стоимости. Однако звездность однозначно влияет на добавочную стоимость, на позиционирование объектов.
— Сейчас категоризация обязательна, — уточняет Светлана Сердюкова, руководитель отдела девелопмента UPRO GROUP. — Еще на этапе строительства девелоперы обращают внимание, смогут ли они пройти классификацию для своих объектов с имеющимися помещениями, рабочими местами, инфраструктурными и инженерными решениями. Недавно я очень удивилась, когда, придя на объект, услышала от менеджера отдела продаж сказал, что им звездность не нужна, ведь они и без этого предлагают качественный продукт. Как результат: потенциальный покупатель ответил, что рассмотрит те объекты, где более серьезно относятся к таким вещам.
Эксперт также обращает внимание, что существует федеральный закон, который предписывает проходить классификацию, чтобы предоставлять квалифицированные гостиничные услуги. Таким образом, звездность показывает гостю определенный стандарт тех или иных услуг, которые будут ему предоставлены.
Вместо заключения
Апарт-отели не просто заняли собственную нишу на рынке гостиничного бизнеса. Они стали одной из успешных концепций в гостиничной отрасли за счет надежной и гибкой системы для работы с самыми разными потребителями. Апартаменты привлекают гостиничным сервисом, доходным активом для инвестирования, стабильным спросом. Эксперты уверены, что сегмент апарт-отелей все еще не заполнен — наблюдается дефицит продукта. Это является гарантией доходности такого средства размещения.