Сегодня мы публикуем вторую часть материала на тему «Реновация отеля». Речь пойдет о самых разных аспектах данного процесса и нюансах, о которых многие даже не задумываются. Своим опытом делится отельер Алексей Афанасьев.
Управление отелем как элемент реновации
И вот в такой отель, когда он по документам полностью готов и принят заказчиком, приводят генерального менеджера или управляющую компанию. Образно говоря, передают ключи, а вместе с ними бразды правления.
Тогда и начинается самое интересное: нередко, посмотрев на объект со стороны, свежим взглядом, управляющая компания или топ-менеджер говорит владельцу актива: вы хотите, чтобы мы вернули инвестиции. То есть, выражаясь простым языком, отбили понесенные затраты — три мешка денег. Однако отель в его нынешнем виде «отдаст» максимум одну треть от вложенной в него суммы.
Естественно, услышав такое, собственник обижается. Ведь он-то уверен, что построил идеальную гостиницу, полагаясь на рекомендации лучших специалистов.
Однако никто не думал, когда создавал проект или рисовал интерьеры, на кого рассчитан будущий отель и как он будет работать. И, уж тем более, управляющий не контролировал работу проектировщиков и строителей. Не говорил им, опираясь на свой практический опыт, что сделано не так, применительно к операционной деятельности средства размещения.
Реновация отеля и ошибки в строительстве
По собственному опыту могу сказать, что без необходимого контроля с самого начала на две трети объект и его будущее перестаёт быть оптимистичным еще на этапе проектирования здания, заложения фундамента и возведения конструкций. Примерно тогда же по большей части тают и деньги. А потому, когда приходит время приобретать, условно, светильники или унитазы, включается режим жесткой экономии и закупается не то, что нужно, а то, что подешевле.
Плюс идеальная картинка, придуманная дизайнером, часто не соответствует реалиям отельной жизни. И непонятно, как отель эксплуатировать, содержать в порядке и т.д.
Точно также не имеет смысла строить ресторан под конкретного шеф-повара. Никогда этого не надо делать. Ресторан должен создавать технолог. Ведь шеф поработает и уволится. А тот, кто придет ему на смену, наверняка, заявит, что все не так и его не устраивает.
Роль генерального менеджера или управляющей компании
Вот почему человек или компания, которой предстоит управлять объектом, должны сопровождать его строительство на каждом из этапов и при необходимости своевременно вносить своевременные коррективы. То же касается главного инженера отеля. Присутствие такого специалиста на стройке важно с первого дня. И подобный подход оптимален и обязателен, вне зависимости от того, идет ли речь о большом отеле или о малом.
Всегда важно, и это самое главное, чтобы управляющий был настоящим профессионалом и четко понимал, что и как должно быть сделано. Причем согласно нормативам, требованиям и законам проектирования, наконец. И никак иначе.
Нельзя от проектировщика или строителя требовать выполнения того, что противоречит регламенту и здравому смыслу. Даже если очень хочется. О таких случаях я тоже знаю. Как и о ситуациях, когда первоначальный проект «дорабатывается», «оптимизируется» по желанию заказчика уже в процессе реализации. И в итоге вместо желаемых пяти звезд получается в лучшем случае четыре, что порой не соответствует чаяньям и ожиданиям владельца отеля.
Звездность отеля как маркер
Кроме того, важно понимать: «звездность» — это лишь маркер, оценка уровня отеля. Согласно ей определяется иерархия, в которой на первом месте именно количество услуг, предоставляемых гостю и их качество. А только потом — стоимость проживания.
Реновация отеля: когда ее проводить
Когда нужно реновировать отель или отдельные его структуры? Безусловно, есть то, что необходимо делать по определению. Допустим, если в отеле нет скоростного интернета, его стоит провести. А если в каждом номере висит телефонный аппарат из прошлого, от него нужно сразу отказаться. Если нет спутникового ТВ, надо о нем всерьез задуматься. И так в принципе во всем. Причем думать о реновации в том или ином виде нужно каждый год.
Понятно, что класть деньги в карман приятнее, но если не заботиться об отеле, то они быстро закончатся.
Однако есть у реновации существенный нюанс: перед тем, как заниматься обновлением чего бы то ни было, надо внимательно изучить предложения рынка. Причем, не полагаясь исключительно на интернет. А вот с этим беда. Последние лет пятнадцать весь анализ рынка зачастую представляет собой сбор информации с сайтов. А поиски ограничиваются 10 первыми строчками на странице поисковой системы. Вот и выходит: какая компания активнее/эффективнее рекламируется, та и является в сознании пользователей лидером рынка.
Отели в объектах культурного наследия
В моей жизни был один такой проект. Старый дом с гербами. В центре Москвы. Почему инвесторов интересует такая недвижимость? Причин может быть множество. Но, на мой взгляд, главная — банальное желание собственника заявить о себе.
Причем сценарий всегда примерно один и тот же: приобретается здание в престижном районе, потом нанимается команда проектировщиков и дизайнеров с посылом: я купил/купила дом, хочу здесь сделать отель, а теперь вы мучайтесь.
При этом собственник не думает, как, например, будут подъезжать машины с гостями и так далее.
А если говорить о том самом проекте, в котором я принимал непосредственное участие, то был приглашен дизайнер, который просто всё убил. Потому что всё делал не то, что нужно гостю.
Кстати, известно множество таких историй, когда инвесторы создавали отели по модным дизайн-проектам, а потом в них приезжали гости, видели всё это, разворачивались и уходили со словами: «Мы здесь жить не будем».
Реновация отеля. Поволжская история
А вот еще один случай из жизни. В свое время, лет 10-15 назад, в одном из городов Поволжья сложилась интересная ситуация: при большом количестве отелей на рынок зашла пара иностранных брендов. Они построили скромные, по нашим представлениям, гостиницы категории «3 звезды».
Честно говоря, тогда это очень меня удивило. Сразу и не понял, зачем это сделали. А потом, приглядевшись к другим работавшим отелям города, увидел: они давно не реновировались. И сразу всё встало на свои места. Не было сомнений в том, что буквально через 2-3 года эти объекты начнут разрушаться на глазах. И если в них не начнут вкладывать средства, судьба таких проектов будет плачевной. Но даже если реновацию начнут сразу, на приведение отелей в порядок потребуется немало времени.
А тем временем у гостей появилась альтернатива — гостиницы зарубежных брендов, которые, по сути, перетянули на себя бизнес.
Поверьте, вернуть его не так просто, как кажется. Гораздо сложнее, чем потерять.
P.S. Почему боятся реновации?
Потому что человек банально не понимает, о чем речь, и что ему предстоит сделать. Выход простой — максимально доступно объяснить цели и задачи. А еще назвать всё своими именами: нужно поменять интерьер и оснащение номеров, или купить новое оборудование на кухню ресторана и мебель в его залы – привычные процессы. А вот для всех остальных это будет РЕНОВАЦИЯ…