1. Home
  2. Статьи
  3. Оснащение
  4. Реновация отеля: то, о чем не знают или боятся спросить
Реновация отеля: то, о чем не знают или боятся спросить

Реновация отеля: то, о чем не знают или боятся спросить

152
0

Будучи отельером с серьезным практическим опытом, Алексей Афанасьев очень хорошо знает, что такое реновация отеля, в чем ее нюансы и где «подводные камни». Потому его рассказ интересен вдвойне. 

Что скрывается за термином?

Алексей Афанасьев

— По моему мнению, реновация — сложный термин, требующий пояснения. Лет 15 назад его вообще мало кто знал, и еще меньше было тех, кто понимал суть самого процесса. Если мы попробуем найти расшифровку этого термина в интернете, то чаще всего найдём что, реновация – это процесс улучшения, реконструкции, реставрации без разрушения целостности структуры. Термины реконструкции и реставрации имеют свои расшифровки, и они далеко не соответствуют друг другу. Включение их в попытку объяснить термин реновация достаточно ошибочно и бессмысленно. Поэтому проще всего обратиться к переводу термина реновация с латинского языка, что означает просто обновление.

Вот почему данным словом можно обозначить абсолютно всё: от замены системы автоматизации до переоснащения отеля и изменения его категории. Вопрос только в том, что мы делаем – реновацию ресторана, или стойки ресепшен, или номерного фонда, или всего отеля целиком. В каждом из этих случаев может измениться восприятие гостем технических возможностей гостиницы, комфорта, визуализации и качества услуг.

Реновация отеля и три ее сценария

Вообще, если мы говорим о реновации, то возможно три «сценария».

Первый: собственник покупает непрофильное здание и делает из него отель. Второй: собственник покупает старый отель и делает из него новый. Третий: у собственника есть действующий отель, и чтобы вывести его на другой уровень, необходимы изменения.

Однако перед тем, как начинать любые подобные работы, важно понять их конечную цель. Ведь даже если просто посмотреть на типологию гостиниц, то выяснится, что существует порядка семи различных видов отелей. И у каждого есть свои особенности. Уверен: когда гостиницу строят по принципу «чтобы было» — заранее обрекают себя на неудачу в бизнесе. Хотя бы потому, что непонятно, кто в ней будет жить. А в первую очередь важно определиться как раз с целевой аудиторией. 

Целевая аудитория и типология отелей

Многие профессионалы считают, что существует несколько основных типов гостиничных объектов, а именно: бизнес-отели (4-5*); туристические отели (3-4*); конгресс-отели (3-4*); транзитные отели (чаще расположенные в аэропортах, на вокзалах, на автотрассах, 3*); курортные/загородные отели (2-5*); малые городские отели; спортивные отели.

Пытливый читатель спросит: где в данной типологии бутик отели и апарт-отели? Отвечу: считаю, что, эти два формата — некое исключение из «общего правила». Хотя за последнее время апарт-отели пытаются переключить на себя гостей из разных категорий отелей. Но, как правило, не могут предоставить необходимого количества услуг, соответствующего декларируемой звездности. А вот все остальные, уже упомянутые, разделены в первую очередь по целевой аудитории.

Почему имеет смысл определиться с типом объекта? Потому что у каждого из них своя категория гостей, разный уровень сервиса, разные пакеты предоставляемых услуг.

Условно, в спортивной гостинице не очень нужна студия красоты, а в туристической — бассейн. Ведь такое средство размещения предназначено, как правило, для приема групп. Они живут по своему графику: заселение — завтрак — экскурсия/осмотр достопримечательностей — ужин в отельном ресторане. К слову, последний должен иметь возможность безболезненно принять организованных путешественников в вечернее время. Я уже не говорю о том, что групп может быть несколько. Хотя в этом случае вполне реально выстроить расписание так, чтобы кормить постояльцев в несколько потоков. Это «технологии», которые давно существуют.  

В то же время, для гостя бизнес-отеля важно, что он при желании сможет посетить фитнес-зал или упомянутый выше бассейн, чтобы сбросить эмоциональную усталость. А, кроме того, в лобби баре не встретит подвыпившую компанию местных жителей.

Реновация отеля и ее нюансы

До начала реновации необходимо с профессионалами бизнеса провести определенную аналитическую работу и обсуждение её результатов. Почему из туристической гостиницы трудно сделать конгресс-отель? Потому что его проект, как правило, продумывается заранее и в него закладываются, в частности, конференц-залы определенной конфигурации и площади.

Плюс в идеале здание должно быть не высокое, а малоэтажное. Согласитесь, когда в конгресс-отеле 24 этажа и минимально разрешенное количество лифтов, то, условно, 500 человек, приехавших на конференцию, будут каждый раз спускаться на завтрак, обед, ужин или на само мероприятие достаточно долго. И это только один нюанс. А их множество. Например, нужно заранее знать, где и как будет проходить кофе-брейк. А еще важно, чтобы ресторан вмещал всех участников события, чтобы они могли поесть одновременно.

Поймите, если владелец будущего отеля строит его для того, чтобы принимать в нем своих друзей, он имеет на это полное право. Но тогда корректнее говорить про дом, а не про бизнес, задача которого приносить собственнику деньги.

Если прибыль всё же подразумевается, то и проект необходимо создавать в соответствии с законами рынка.

Реальная история из жизни отеля 

Могу привести пример из собственного опыта. В Петербурге в свое время существовала гостиница «Дружба». Я принимал непосредственное участие в ее реновации в качестве генерального директора. Изначально это был чисто туристический объект с номерным фондом на 140 номеров, с переговорной комнатой на 40 человек и рестораном приблизительно на 100 посадочных мест. Естественно, приходилось выкручиваться. Гостей кормили потоками. На завтрак отводилось при этом 45 минут, а на обед и ужин по часу. Иначе не могли принять всех желающих.

Но мы понимали: у нас есть объект с определенными, заранее заданными параметрами. Да, удалось осуществить небольшую перепланировку, а вместе с ней обновить отель: установили другую систему вентиляции и кондиционирования, заменили стояки, полностью заменили всё мебель, построили прачечную и новый ресторан. В общем, «выжали» максимум из того, что имели. Отель получил новый бренд, новую жизнь и новых гостей. И кстати,  все это было сделано всего за девять месяцев.

Перепрофилирование объекта как вариант реновации

А вот если речь о перепрофилировании объекта изначально иного назначения в отельный, то опять таки, нужно сразу понять, что хочешь сделать. Конечно, хорошо, когда есть возможность комбинировать форматы. Но в каждом случае все это обсуждается и определяется отдельно. В идеале на стадии бизнес-идеи и позже проекта. Почему? Важно отталкиваться не только от желания инвестора и от необходимости, но и от оснащенности объекта и его технических возможностей, в том числе в плане электро- и водоснабжения и т. д.

Вот почему очень практично создавать отели на территориях, например,  бывших заводов. Представляете, какие там изначально заложены «ресурсы»? Сказочные!

Правда и тут есть свои нюансы. Тот же «шаг» колонн. Эта величина, как правило, составляет 6 (реже 9) метров. Возникает дилемма: то ли вставлять стенку между (тогда получается «кишка» шириной 2,8 метра), то ли искать альтернативные варианты.

На одном из объектов, где стояла задача из здания бизнес-центра сделать спортивный отель, мы пошли по второму пути, установив стенку на расстоянии 4,5 метра от колонны. Да, проектировщики и инженеры намучались, мы колдовали с площадью номеров, конфигурацией коридоров, но в итоге получился неплохой, с точки зрения планировки номеров, отель. Нас потом все спрашивали: почему мы не сделали «шаг» в три метра?

Ответ простой. Во-первых, получилось бы убого, а, во-вторых, никто не гнался за количеством, и не стремился «нарезать» как можно больше номеров. Двухсот тридцати оказалось достаточно. В этом случае мы говорим о первом настоящем спортивном отеле в нашей стране.

Более того, их площадь — не менее 25 кв.м. — позволяла в каждый при необходимости поставить по две дополнительные кровати и комфортно разместить сразу до четырех гостей.

С таким же расчетом продумали пространства для питания, где наши постояльцы могли есть одновременно. А чтобы попасть в большой спортивный зал, площадью 20 000 м2, достаточно было пройти через лестничную площадку.

Реновация отеля и важность бизнес-модели

Иными словами, если хотите, чтобы реновация дала результаты и была по-настоящему эффективной, нужно заранее выстроить бизнес-модель и четко ее придерживаться. Благо она проста и понятна.

Есть собственник. Он находит специалистов, которые разрабатывают проект. По нему строители создают отель. Одновременно владелец актива договаривается с дизайнером. Тот предлагает свое видение объекта. Если все инвестору нравится, то по решению дизайнера осуществляется оснащение будущей гостиницы. И остальные этапы реализации задуманного происходят по аналогичной схеме. В том числе и создание ресторана при отеле: приглашается шеф-повар, который высказывает рекомендации по проекту и оснащению. Собственник отеля строит кухню, закупает оборудование и инвентарь. И вроде все по плану. Так и должно быть. Правда на поверку выясняется, что на каждом из перечисленных этапов допущены катастрофические ошибки.

Продолжение следует …