![Реновация отеля: то, о чем не знают или боятся спросить](https://hospitalityguide.ru/wp-content/uploads/2023/07/11.png)
Будучи отельером с серьезным практическим опытом, Алексей Афанасьев очень хорошо знает, что такое реновация отеля, в чем ее нюансы и где «подводные камни». Потому его рассказ интересен вдвойне.
Что скрывается за термином?
![](https://hospitalityguide.ru/wp-content/uploads/2023/07/aleksej-afanasev_1-2.png)
— По моему мнению, реновация — сложный термин, требующий пояснения. Лет 15 назад его вообще мало кто знал, и еще меньше было тех, кто понимал суть самого процесса. Если мы попробуем найти расшифровку этого термина в интернете, то чаще всего найдём что, реновация — это процесс улучшения, реконструкции, реставрации без разрушения целостности структуры. Термины реконструкции и реставрации имеют свои расшифровки, и они далеко не соответствуют друг другу. Включение их в попытку объяснить термин реновация достаточно ошибочно и бессмысленно. Поэтому проще всего обратиться к переводу термина реновация с латинского языка, что означает просто обновление.
Вот почему данным словом можно обозначить абсолютно всё: от замены системы автоматизации до переоснащения отеля и изменения его категории. Вопрос только в том, что мы делаем – реновацию ресторана, или стойки ресепшен, или номерного фонда, или всего отеля целиком. В каждом из этих случаев может измениться восприятие гостем технических возможностей гостиницы, комфорта, визуализации и качества услуг.
![](http://hospitalityguide.ru/wp-content/uploads/2024/03/prorenovacziya.png)
Реновация отеля и три ее сценария
Вообще, если мы говорим о реновации, то возможно три «сценария».
Первый: собственник покупает непрофильное здание и делает из него отель. Второй: собственник покупает старый отель и делает из него новый. Третий: у собственника есть действующий отель, и чтобы вывести его на другой уровень, необходимы изменения.
![](https://hospitalityguide.ru/wp-content/uploads/2023/07/8.png)
Однако перед тем, как начинать любые подобные работы, важно понять их конечную цель. Ведь даже если просто посмотреть на типологию гостиниц, то выяснится, что существует порядка семи различных видов отелей. И у каждого есть свои особенности. Уверен: когда гостиницу строят по принципу «чтобы было» — заранее обрекают себя на неудачу в бизнесе. Хотя бы потому, что непонятно, кто в ней будет жить. А в первую очередь важно определиться как раз с целевой аудиторией.
Целевая аудитория и типология отелей
Многие профессионалы считают, что существует несколько основных типов гостиничных объектов, а именно: бизнес-отели (4-5*); туристические отели (3-4*); конгресс-отели (3-4*); транзитные отели (чаще расположенные в аэропортах, на вокзалах, на автотрассах, 3*); курортные/загородные отели (2-5*); малые городские отели; спортивные отели.
Пытливый читатель спросит: где в данной типологии бутик отели и апарт-отели? Отвечу: считаю, что, эти два формата — некое исключение из «общего правила». Хотя за последнее время апарт-отели пытаются переключить на себя гостей из разных категорий отелей. Но, как правило, не могут предоставить необходимого количества услуг, соответствующего декларируемой звездности. А вот все остальные, уже упомянутые, разделены в первую очередь по целевой аудитории.
![](https://hospitalityguide.ru/wp-content/uploads/2023/07/9.png)
Почему имеет смысл определиться с типом объекта? Потому что у каждого из них своя категория гостей, разный уровень сервиса, разные пакеты предоставляемых услуг.
Условно, в спортивной гостинице не очень нужна студия красоты, а в туристической — бассейн. Ведь такое средство размещения предназначено, как правило, для приема групп. Они живут по своему графику: заселение — завтрак — экскурсия/осмотр достопримечательностей — ужин в отельном ресторане. К слову, последний должен иметь возможность безболезненно принять организованных путешественников в вечернее время. Я уже не говорю о том, что групп может быть несколько. Хотя в этом случае вполне реально выстроить расписание так, чтобы кормить постояльцев в несколько потоков. Это «технологии», которые давно существуют.
В то же время, для гостя бизнес-отеля важно, что он при желании сможет посетить фитнес-зал или упомянутый выше бассейн, чтобы сбросить эмоциональную усталость. А, кроме того, в лобби баре не встретит подвыпившую компанию местных жителей.
Реновация отеля и ее нюансы
До начала реновации необходимо с профессионалами бизнеса провести определенную аналитическую работу и обсуждение её результатов. Почему из туристической гостиницы трудно сделать конгресс-отель? Потому что его проект, как правило, продумывается заранее и в него закладываются, в частности, конференц-залы определенной конфигурации и площади.
![](https://hospitalityguide.ru/wp-content/uploads/2023/07/13.png)
Плюс в идеале здание должно быть не высокое, а малоэтажное. Согласитесь, когда в конгресс-отеле 24 этажа и минимально разрешенное количество лифтов, то, условно, 500 человек, приехавших на конференцию, будут каждый раз спускаться на завтрак, обед, ужин или на само мероприятие достаточно долго. И это только один нюанс. А их множество. Например, нужно заранее знать, где и как будет проходить кофе-брейк. А еще важно, чтобы ресторан вмещал всех участников события, чтобы они могли поесть одновременно.
Поймите, если владелец будущего отеля строит его для того, чтобы принимать в нем своих друзей, он имеет на это полное право. Но тогда корректнее говорить про дом, а не про бизнес, задача которого приносить собственнику деньги.
Если прибыль всё же подразумевается, то и проект необходимо создавать в соответствии с законами рынка.
Реальная история из жизни отеля
Могу привести пример из собственного опыта. В Петербурге в свое время существовала гостиница «Дружба». Я принимал непосредственное участие в ее реновации в качестве генерального директора. Изначально это был чисто туристический объект с номерным фондом на 140 номеров, с переговорной комнатой на 40 человек и рестораном приблизительно на 100 посадочных мест. Естественно, приходилось выкручиваться. Гостей кормили потоками. На завтрак отводилось при этом 45 минут, а на обед и ужин по часу. Иначе не могли принять всех желающих.
Но мы понимали: у нас есть объект с определенными, заранее заданными параметрами. Да, удалось осуществить небольшую перепланировку, а вместе с ней обновить отель: установили другую систему вентиляции и кондиционирования, заменили стояки, полностью заменили всё мебель, построили прачечную и новый ресторан. В общем, «выжали» максимум из того, что имели. Отель получил новый бренд, новую жизнь и новых гостей. И кстати, все это было сделано всего за девять месяцев.
Перепрофилирование объекта как вариант реновации
А вот если речь о перепрофилировании объекта изначально иного назначения в отельный, то опять таки, нужно сразу понять, что хочешь сделать. Конечно, хорошо, когда есть возможность комбинировать форматы. Но в каждом случае все это обсуждается и определяется отдельно. В идеале на стадии бизнес-идеи и позже проекта. Почему? Важно отталкиваться не только от желания инвестора и от необходимости, но и от оснащенности объекта и его технических возможностей, в том числе в плане электро- и водоснабжения и т. д.
Вот почему очень практично создавать отели на территориях, например, бывших заводов. Представляете, какие там изначально заложены «ресурсы»? Сказочные!
![](https://hospitalityguide.ru/wp-content/uploads/2023/07/12.png)
Правда и тут есть свои нюансы. Тот же «шаг» колонн. Эта величина, как правило, составляет 6 (реже 9) метров. Возникает дилемма: то ли вставлять стенку между (тогда получается «кишка» шириной 2,8 метра), то ли искать альтернативные варианты.
На одном из объектов, где стояла задача из здания бизнес-центра сделать спортивный отель, мы пошли по второму пути, установив стенку на расстоянии 4,5 метра от колонны. Да, проектировщики и инженеры намучались, мы колдовали с площадью номеров, конфигурацией коридоров, но в итоге получился неплохой, с точки зрения планировки номеров, отель. Нас потом все спрашивали: почему мы не сделали «шаг» в три метра?
Ответ простой. Во-первых, получилось бы убого, а, во-вторых, никто не гнался за количеством, и не стремился «нарезать» как можно больше номеров. Двухсот тридцати оказалось достаточно. В этом случае мы говорим о первом настоящем спортивном отеле в нашей стране.
Более того, их площадь — не менее 25 кв.м. — позволяла в каждый при необходимости поставить по две дополнительные кровати и комфортно разместить сразу до четырех гостей.
С таким же расчетом продумали пространства для питания, где наши постояльцы могли есть одновременно. А чтобы попасть в большой спортивный зал, площадью 20 000 м2, достаточно было пройти через лестничную площадку.
Реновация отеля и важность бизнес-модели
Иными словами, если хотите, чтобы реновация дала результаты и была по-настоящему эффективной, нужно заранее выстроить бизнес-модель и четко ее придерживаться. Благо она проста и понятна.
Есть собственник. Он находит специалистов, которые разрабатывают проект. По нему строители создают отель. Одновременно владелец актива договаривается с дизайнером. Тот предлагает свое видение объекта. Если все инвестору нравится, то по решению дизайнера осуществляется оснащение будущей гостиницы. И остальные этапы реализации задуманного происходят по аналогичной схеме. В том числе и создание ресторана при отеле: приглашается шеф-повар, который высказывает рекомендации по проекту и оснащению. Собственник отеля строит кухню, закупает оборудование и инвентарь. И вроде все по плану. Так и должно быть. Правда на поверку выясняется, что на каждом из перечисленных этапов допущены катастрофические ошибки.
Продолжение следует …