Что произойдет в отрасли, если примут законопроект, запрещающий рекламировать апарт-отели как жилья? Впервые наш портал коснулся этой темы вчера. Поскольку вопрос актуален, мы обратились к экспертам рынка коммерческой недвижимости за комментариями.
Апарт-отели под пристальным вниманием?
— Очевидно, что законопроект о запрете рекламы апартаментов как жилья направлен на борьбу с так называемым псевдожильем, — считает глава компании Inreit Кирилл Кудинов. — Кампания по сокращению доли этого сегмента недвижимости на рынке проходит не первый год. И новая депутатская инициатива — одна из многочисленных попыток органов власти свести к минимуму количество несервисных апарт-комплексов.
Сразу возникает справедливый вопрос: способен ли новый закон, в случае одобрения, повлечь за собой проблемы с продажами? Но участники рынка не видят в нем угрозы:
— Несмотря на наличие всех удобств, которые присутствуют в классическом жилье — кухонная зона, собственный санузел, спальное и рабочее места — апартаменты являются сегментом коммерческой недвижимости, — говорит директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдита Григайте. — Сегодня инвесторы понимают, что именно предлагают сервисные апарт-отели и зачастую приобретают помещения в них не для собственного проживания, а для дальнейшей сдачи в аренду и получения дохода. В связи с чем введение закона о запрете рекламы апартаментов как жилья не должно сказаться на темпе продаж.
Предыстория: откуда претензии к апартам?
— Скептическое отношение политиков и чиновников к такого рода объектам имеет под собой основание, — рассказывает Кирилл Кудинов. — Еще в начале 2000-х годов девелоперы нащупали брешь в российском законодательстве по части статуса апартаментов. Этот тип недвижимости де-юре относится не к жилому, а к коммерческому фонду. Что дает возможность застройщикам возводить под видом ЖК апарт-комплексы в непредназначенных под жилую застройку престижных локациях деловых районов. Но главное — освобождает от обязанности возводить социальную инфраструктуру. Последнее обстоятельство существенно сокращает издержки производства. Благодаря этому апартаменты обходятся покупателям дешевле квартир в среднем на 15-20% и пользуются спросом.
В результате складывается ситуация: в городе тут и там появляются комплексы, рассчитанные на проживание людей. А количество школ, детсадов и поликлиник вопреки градостроительным нормам при этом не увеличивается.
В последние годы законодатели пытаются всячески устранить эту правовую коллизию. Одним из наиболее действенных методов решения проблемы должен стать закон о наделении апартаментов статусом жилья. Но рассмотрение документа в Госдуме раз за разом откладывается. Похоже, депутаты не знают, как подступиться к этому вопросу. Поскольку такой закон всколыхнет и существенно изменит рынок недвижимости. Кроме того, работу над документом с большой вероятностью тормозит предпринимательское лобби.
Пока это происходит, парламентарии ограничиваются полумерами вроде нового законопроекта о запрете на рекламу апартаментов как жилья. В случае принятия этот закон, по сути, станет временным. Его действие продлится до момента вступления в силу закона о наделении апартаментов статусом жилья. Но в России нет ничего более постоянного, чем временное. И сама инициатива продвижения такого промежуточного закона намекает на то, что конечный закон о новом статусе апартаментов откладывается на неопределенный срок.
Новый законопроект и апарт-отели: мнения
— Для сдачи апартамента в краткосрочную аренду и обеспечения гостиничного сервиса, управляющей компании необходимо проходить процедуру классификации, после чего апарт-отелю присваивается определенная «звездность», как и в случае с классическими отелями, — объясняет Юдита Григайте. — В случае, если закон будет распространяться только на запрет рекламирования таких юнитов как жилых помещений, трудностей при сдаче в аренду не возникнет.
Новый проект закона о запрете рекламы апарт-отелей в статусе жилья за авторством депутата Светланы Разворотневой затрагивает конкретный сегмент недвижимости и лишь отчасти касается сервисных комплексов апартаментов, – комментирует Кирилл Кудинов. — Как вид гостиниц, апарт-отели традиционно не позиционируются в качестве жилья. Хотя и отлично подходят для долгосрочного пребывания. Апартаменты в отелях — это, прежде всего, инвестиционный инструмент. Чаще всего их приобретают для извлечения пассивного дохода.
Положительные моменты
Время от времени застройщики апарт-отелей в сомнительных локациях из-за низкого спроса на свой продукт как объект инвестиций продвигают апартаменты в качестве помещений для самостоятельного проживания будущих собственников. С помощью упомянутого закона органам власти удастся пресекать такие манипуляции.
По мнению Кирилла Кудинова, это позитивный момент:
— Прежде всего, таким способом государство создает единые для предпринимателей правила игры на этом рынке. Компании-создатели востребованного продукта в сфере доходных апартаментов не нуждаются в подобных ухищрениях. К примеру, апарт-отели в исторических центрах Москвы и Петербурга от нашей компании Inreit покупают исключительно в инвестиционных целях. Потому что их расположение заточено на высокую доходность и ликвидность недвижимости. Если объект расположен в отвратительной локации, то есть изначально не предполагает извлечение приемлемого дохода, лучше не вкладываться в него вовсе, нежели впоследствии пытаться сбыть любым способом.
Второй позитивный момент я вижу в прояснении статуса двух наиболее популярных видов недвижимости для пребывания. Апартаменты — это не квартира. И покупатель должен это понимать. В целом, апартаменты все же уступают жилью по своим техническим характеристикам. Например, в качестве звукоизоляции. На них не распространяются обязательные требования к квартирам, включая необходимый метраж из расчета на человека. Для каждого помещения законом не случайно предусмотрено целевое назначение. Жилье изначально создается для проживания, а коммерческое помещение должно в первую очередь приносить прибыль.