Этот человек знает, если не всё, то очень многое об инвестициях в отели. Ведь у него за плечами многолетний практический опыт работы в данной сфере. Знакомьтесь, наш собеседник — Илькин Гасанов, зарубежный эксперт по инвестициям в коммерческую недвижимость. Мы поговорили с ним о финансовых вложениях в отельный бизнес в разных странах и о многом другом.
Первые шаги в заданном направлении
— Илькин, как и когда Вы начали свой профессиональный путь эксперта по инвестиционной недвижимости?
— Это произошло в Праге в 2010 году, когда стал работать в инвестиционной компании. Набравшись опыта и изучив рынок, в 2012 году создал свое агентство недвижимости со специализацией на коммерческие объекты недвижимости. Годами изучал рынок недвижимости и находил наиболее инвестиционно привлекательные объекты, земельные участки и отели в Чехии. Что касается гостиничных объектов, то акцент был не только на популярных в то время курортах, таких как Карловы Вары, но и на Праге. Например, многие российские инвесторы считали, что выгоднее всего купить отель в Карлсбаде, потому что туда приезжали миллионы россиян. На самом деле турпоток в Праге был намного больше, чем в Карловых Варах, причем из разных стран. С точки зрения окупаемости инвестиций выгоднее было купить гостиницу в Праге.
Когда я принимал решение, инвестировать или нет в конкретный объект, нужно было учитывать множество факторов и критериев. За несколько лет работы в Чехии помог приобрести десятки объектов, которые за последние годы удвоили или даже утроили свою стоимость не только как недвижимость, но и как бизнес.
Отели Турции как привлекательный актив
В 2018 году в поисках новых локаций для инвестиций открыл для себя Измир в Турции. Он полностью оправдал все мои ожидания с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость и отели.
Сейчас мое агентство недвижимости помогает иностранным инвесторам приобретать объекты недвижимости и отели в Турции. В этом плане здесь практически неограниченные возможности, как на популярных курортах Анталия, Бодрум, Фетхие, так и на менее известных, но перспективных, например, в Чешме.
— Насколько популярны инвестиции в уже построенные отели?
— Если брать в качестве примера Турцию, то только в 2022 году здесь открылись 110 новых отелей. В 2023 году откроется не менее 150 отелей, из которых 120 будет построено с нуля. Еще 130 объектов пройдут реновацию. В общей сложности планируется открытие 67 пятизвездочных отелей, 40 четырехзвездочных, 25 трехзвездочных и 16 бутик-отелей. Сейчас больше всего инвестируют в отельный бизнес в Стамбуле, Анталии, Измире, Бурсе и Мугле.
— Как изменились предпочтения инвесторов в отельный бизнес до пандемии и сейчас?
– Особых перемен не вижу. Инвестиционная стратегия корректируется в зависимости от текущей ситуации. В Европе на тех курортах, где традиционно отдыхали россияне, наблюдается некоторая пауза в активности инвесторов, по вполне понятным причинам. В Турции увеличилось количество бизнесменов, которые инвестируют деньги в объекты на Эгейском побережье, в частности, в городах Измир, Чешме. Эта тенденция говорит о росте интереса инвесторов к местам, которые еще не полностью раскрыли свой туристический потенциал.
Современные реалии и отели как бизнес
— Геополитическая ситуация, связанная с украинскими событиями, активизировала бизнес, связанный с покупкой отелей или нет?
Однозначно да. Я это четко вижу по российским бизнесменам. Для некоторых цель инвестиций — получить гражданство в Турции или ВНЖ. Можно по-разному оценивать такое решение, но я смотрю на это как бизнесмен. Инвестор всегда думает на много лет вперед, вне зависимости от ситуации.
— Как бы Вы охарактеризовали инвестора, который в сегодняшних условиях хочет приобрести отель? Он ищет «тихую гавань» для своих средств, пытается диверсифицировать инвестиционный портфель или хочет попробовать что-то новое?
— В сегодняшних условиях у инвестора нет одной задачи, их всегда несколько. Если говорить о российских инвесторах, то они хотят обезопасить свои вложения, инвестировать максимально выгодно и получить прибыль, и, как я уже говорил, получить ВНЖ или гражданство в Турции. Уточню, что вопрос гражданства не касается всех инвесторов из России, с которыми я работал. Инвесторы из Европы или арабских стран также вкладываются в отельный бизнес в Турции и для них приоритет — долгосрочный бизнес с учетом того, что Турция — туристическая Мекка.
— Известно, что до пандемии российские инвесторы покупали отдельные исторические отели в Чехии. Сейчас есть интерес со стороны россиян в покупке отелей в других странах мира, если не рассматривать Европу?
— Интерес россиян к европейскому отельному бизнесу практически на нуле, так как никто не будет рисковать деньгами. Даже при большом желании купить, к примеру, отель в Чехии, ни один чешский банк не откроет российскому инвестору счет. Также я бы не стал говорить об очень большом, в сравнении с инвесторами из других стран мира, интересе россиян к приобретению отелей в Турции. Это сложный бизнес даже в России, не говоря уже о Турции, где есть языковой барьер, множество нюансов на законодательном уровне.
Тем не менее, состоятельные россияне покупают как готовый отельный бизнес, так и земельные участки для постройки нового отеля. Есть примеры, когда инвесторы из России приобретали старые отели с целью их реконструкции.
Инвестиции в отели и финансовые перспективы
— Как Вы считаете, те российские бизнесмены, которые до пандемии и событий на Украине покупали отели в Чехии, смогут когда-либо рассчитывать на прибыльность своих инвестиций?
— Инвесторы из России прежде приобретавшие отели в Чехии, сдали их в управление, получают со своих инвестиций доход и сейчас. В настоящее время больше проблем с банковскими счетами, так как многим гражданам России банки закрывают счета, и возникает вопрос, куда отправлять доход. Вывод денег в другие страны тоже является очень сложной задачей. Вопросов с действующим бизнесом нет. Проблемы в ограничениях, связанных с управлением денежным потоком. Они созданы чешскими властями.
— В Вашей практике были интересные кейсы, имеющие отношение к инвестициям в отели?
— Если говорить об гостиничном бизнесе, то любая инвестиция в отели — это интересный кейс. В моей практике были десятки реализованных выгодных сделок. Но чтобы сделка действительно была удачной с точки зрения инвестиций, нужно учитывать локацию объекта, много технических нюансов, объем первоначальных вложений.
— Что можете порекомендовать инвестору, желающему вложить деньги в отельный бизнес? Покупать готовый объект или строить с нуля?
— Однозначного ответа на Ваш вопрос нет. Всё очень индивидуально. Рынок недвижимости всегда в движении. Нужно смотреть, какие есть возможности к моменту инвестиций, сравнить варианты и остановиться на наиболее выгодном. Нельзя однозначно говорить, что всегда выгодно строить с нуля или купить готовый объект с последующей реконструкцией. К примеру, больше нет участков в лучших центральных локациях, но есть возможность купить объект с выгодным расположением и сделать реконструкцию.
Тонкости, нюансы и «подводные камни»
— По Вашему опыту, какие есть «подводные камни» в инвестициях в зарубежный отельный бизнес?
— «Подводные камни» везде одинаковые. Это либо проблемы юридического характера, либо ограничения в техническом плане. Но все это можно узнать с помощью юристов и других специалистов. Не раз приходилось отговаривать инвестора от покупки понравившегося ему объекта потому, что мне удавалось с помощью своих связей найти информацию о наличии определенных проблем, способных сделать инвестиции нерентабельными.
— Как Вы считаете, Турция с учетом текущей конкуренции в туристическом бизнесе, перспективная страна с точки зрения инвестиций в строительство новых отелей?
— Учитывая геополитическую ситуацию и рост туристического сектора, поддержку государства в развитии этого направления Турция является одной из самых перспективных стран для инвестиций в отельный бизнес. Турецкие власти ожидают очередной рекордный год в плане туризма. Прогнозируют приезд 60 млн. человек, которые принесут стране 56 млрд. долларов. К 2033 году планируется привлечь 104 млн. туристов и 120 млрд. долларов дохода.
— Если инвестор хочет купить отель за рубежом, к кому лучше обращаться: в крупные агентства недвижимости или к частным риэлторам?
— Я бы сказал и к тем, и к другим. В Турции часто частные риэлторы владеют информацией, которую не имеют крупные агентства. Здесь бизнес строится на отношениях. Частный риэлтор может оперативнее, чем агентства, решать вопросы. Например, я еженедельно посещаю разные отели как клиент, со своей семьей. Оцениваю комфорт, качество питания и сервиса, замечаю мелкие нюансы. Большая насмотренность позволяет быстрее оценивать конкретный отель с точки зрения инвестиций или порекомендовать инвестору какие-то «фишки», которые позволят сделать объект более прибыльным.
— Как застраховаться от обмана со стороны риэлторов, если есть желание приобрести отель для ведения бизнеса за рубежом?
— Самый эффективный способ — подключить местного юриста, который специализируется на коммерческой недвижимости. Он должен собрать всю информацию по объекту, сделать первоначальный аудит. Только после этого стоит принимать решение в отношении инвестирования. Прямая коммуникация инвестора с местными риэлторами может быть неэффективной из-за недостатка информации об объекте и создает риски быть обманутым.
беседовал Владислав Буря