Третий год подряд загородные отели переживают настоящий бум популярности. Спрос можно сравнить разве что с цунами. Номера сметаются практически моментально, а стоимость проживания порой поражает воображение. В подобной ситуации, вполне естественным выглядит желание инвесторов войти в бизнес, казалось бы, гарантирующий финансовое процветание. Однако возникает ряд вопросов. Их мы задали Алексею Высоканову, основателю и генеральному директору УК «Ателика» (Москва).
Так ли все радужно, как представляется на первый взгляд?
— Если сравнивать с городским сегментом, то покупать маленький отель, условно, на 5 номеров, — бессмысленно. По крайней мере, это точно не бизнес. Хотя бы потому, что для загородного отеля необходима соответствующая инфраструктура, которая на маленьком номерном фонде не работает. Даже если в отеле от 30 до 50 номеров, этот проект не представляет особого интереса, поскольку его окупаемость стремится к нулю. Чем меньше номерной фонд, тем дороже должно стоить проживание, чтобы прибыль была хоть сколько-нибудь привлекательной.
Давайте рассмотрим ситуацию на конкретном примере. Есть некий загородный отель на 40 номеров. Чтобы стать привлекательным бизнес-проектом, ему необходимо пройти классификацию минимум на 4*, иметь высокую стоимость проживания и в любом случае обладать определенной инфраструктурой. Дело в том, что, как показывает практика, современная публика не поедет абы куда, за город, если ей не предложить варианты для развлечения во время отдыха. Важны точки притяжения. В стандартном варианте — бассейн и спа. В идеале, наличие рядом природного объекта (озеро, красивый лес, заповедник). Кроме того, необходим нормальный ресторан или кафе. А также анимация и другие развлечения.
РЕЗЮМЕ: ЗАГОРОДНЫЙ ЗАЖИВЕТ ТОЛЬКО ПРИ СОВПАДЕНИИ ЦЕЛОГО РЯДА ФАКТОРОВ.
С чего надо начинать, если решили приобрести загородный отель?
— На мой взгляд, начинать надо с документов, в которых зафиксировано право собственности на земельный участок и недвижимость, построенную на нем. Скажу сразу: существует масса тонкостей, связанных с назначением земли и статусом объекта (жилой/нежилой фонд).
Допустим, вы хотите отель и нашли для него подходящее здание. Однако если оно относится к жилому фонду, настоятельно не рекомендую приобретать такой объект. Хлопот и забот будет масса, а положительный во всех смыслах результат никто не гарантирует. Если же охота пуще неволи, то здание обязательно нужно перевести в нежилой фонд.
Похожая история с назначением земельного участка. Не секрет, что в свое время старые советские объекты (санатории, пансионаты) могли принадлежать, например, какому-нибудь заводу или фабрике и даже находиться в зоне промышленных земель.
Соответственно по всем документам участки под ними имели такое же (промышленное) назначение. С тех пор законодательство изменилось.
Сейчас никто не разрешит создать средство размещения (отель, база отдыха, пансионат или, например, санаторий) на такой земле. А перевести подобный актив в нужное назначение довольно сложно.
То же касается земель и недвижимости изначально отведенных под размещение, например, детского лагеря.
РЕЗЮМЕ: ПЕРЕД ТЕМ, КАК ПЕРЕЧИСЛИТЬ ДЕНЬГИ ПЛАТИТЬ ДЕНЬГИ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК И СТРОЕНИЯ НА НЕМ, ТЩАТЕЛЬНО ИЗУЧИТЕ ДОКУМЕНТЫ.
На что стоит обратить внимание?
— Имеет смысл оценить подъездные пути, чтобы понять, насколько качественна дорога, ведущая к объекту, и мимо чего она проходит. Встречались объекты, путь к которым пролегал мимо электростанции, а то и вовсе около глобальной вонючей свалки. И то, и другое — большой минус. Важно помнить одну простую вещь: гости начинают отдыхать и получать впечатления с момента выезда в отель. Согласитесь, даже краткосрочный вояж мимо помойки не добавит положительных эмоций, а создаст негативный настрой. И второй раз в такой отель человек уже не приедет.
Если объект находится посреди поселка — это минус, если в лесу, где можно еще и погулять, — плюс. А уж если рядом есть водоем — очень большой плюс, особенно в летний период. Знаю это по подмосковным проектам.
РЕЗЮМЕ: НЕ СТОИТ НЕДООЦЕНИВАТЬ «ОКРУЖЕНИЕ»
Что еще необходимо для нормальной работы?
— Конечно, достаточный объем коммуникаций. И очень важно, чтобы они были правильно оформлены. Речь и о подведенном электричестве, и о газе. Между тем очень часто загородные объекты продают с котельными, которые функционируют на дизельном топливе, а то и на угле или дровах (да, такие варианты тоже до сих пор встречаются).
Не меньшее значение имеет все, что связано с «коммуналкой». Да, с водой вопросов обычно нет. По крайней мере, в Подмосковье при необходимости всегда можно пробурить скважину. Правда ее официальное оформление тоже не самая простая задача. Проблемы могут возникнуть с водоотведением и очистными сооружениями. Именно поэтому иногда приходится возводить собственные, а это стоит недешево. Вот почему лучше подключиться к центральной канализации.
И это только то, что на виду. А ведь есть еще скрытые дефекты, которые сразу не увидишь. Правда чаще всплывает спустя некоторое время.
РЕЗЮМЕ: КОММУНИКАЦИИ — ВАЖНЫЙ ФАКТОР, КОТОРЫЙ НЕЛЬЗЯ СБРАСЫВАТЬ СО СЧЕТОВ.
Нужно ли думать о состоянии коммуникаций или все хорошо по определению?
— Здесь работает известный принцип: доверяй, но проверяй. От состояния коммуникаций на объекте зависит, насколько спокойно будет спать собственник. И в первую очередь нужно проверить жизнеспособность котельной и убедиться, что с водоподготовкой проблем тоже не возникнет. Помните: мы работаем круглый год и зимы у нас случаются суровые. Следовательно отопление очень важно. Если его не будет, то отель придется закрывать. Вот почему важно своевременно проводить работы по подготовке к зимнему сезону и все заранее проверять. Не помешают также запасные котлы. Зачем? Если для подачи отопления и горячей воды используются все имеющиеся котлы, то в случае выхода из строя одного из них, есть риск остановки работы не только котельной, но и всего отеля.
Резюме: Потратив время на проверку состояния коммуникаций, вы сэкономите время, силы и деньги в будущем.
Что самое дорогое в отеле?
— В отеле много дорогого оборудования и строений. Нам периодически попадаются отели с протеканиями крыши, и тогда приходится тратить много сил и времени на устранение протечек. Тем более, что ремонтом крыши можно заниматься только в теплое время года и когда нет дождей. В принципе, реконструировать можно все что угодно, остается только вопрос времени и денег.
РЕЗЮМЕ: НЕ ПОЖАЛЕЙТЕ СИЛ И ВРЕМЕНИ НА ПРОВЕРКУ СОСТОЯНИЯ КРЫШИ ОТЕЛЯ.
Какие еще аспекты требуют пристального внимания?
— Я бы рекомендовал проинспектировать бассейн, если он есть. Важно понять, в каком состоянии все вспомогательное оборудования, а самое главное — чаша. С ней всегда возникают самые большие сложности. Поэтому на приемку отеля лучше приезжать со специалистом в области строительства и эксплуатации бассейнов. Помню, когда брали в аренду отель «Липки» пришлось имевшийся там бассейн полностью сносить, как непригодный к использованию, и строить новый. Это обошлось нам «всего» в 15 млн. рублей. Плюс три месяца работ. Но это того стоило.
РЕЗЮМЕ: БАССЕЙН, КАК ТОЧКА ПРИТЯЖЕНИЯ, МОЖЕТ ПРИНОСИТЬ ОТЕЛЮ НЕМАЛЫЕ ДЕНЬГИ, ЕСЛИ НАХОДИТСЯ В ХОРОШЕМ СОСТОЯНИИ.
Сколько стоит загородный отель и при каких условиях он будет иметь разумные сроки окупаемости?
— Что касается стоимости объектов, то сегодня, например, в Подмосковье есть «лоты», которые продаются за несколько сотен миллионов рублей (от 350 до 500 млн.). Но лучше сразу приготовиться к тому, что расходы на загородный проект будут гораздо серьезнее, чем на городской объект. Причем не только на покупку, но и на содержание актива.
Для того, чтобы инвестиции окупились, я бы рекомендовал, вкладывать деньги в те загородные или курортные объекты индустрии гостеприимства, где есть хотя бы 100 номеров и хорошая инфраструктура. Тогда можно говорить хоть о какой-то прибыли. Запомните: чем больше номерной фонд и серьезнее инфраструктура, тем рентабельность выше.
РЕЗЮМЕ: ОБЪЕМ НОМЕРНОГО ФОНДА ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ.
А общий вывод таков: перед тем, как приобрести загородный отель, имеет смысл тщательно все проверить. Кот в мешке всегда обходится дороже.
