В жизни каждого отеля бывают разные периоды. Реновация — один из них. И далеко не всегда он проходит гладко. О том, как правильно организовать процесс, зачем нужна служба заказчика, а также о нюансах генподряда рассказывает Андрей Петелин, генеральный директор УК «Сититель».
Реновация и организация процесса
Кроме того, важно правильно организовать процесс реновации. Ведь если ремонт или строительные работы идут внутри действующего отеля, на первый план выходит всё, что касается так называемой культуры производства.
В данном случае речь, прежде всего, о чистоте внутри отеля и о комфорте проживающих в нем гостей. Люди не должны испытывать неудобства из-за шума, который в общем-то неизбежен в процессе работы.
Но, к сожалению, большинство строительных компаний, выступающих в роли подрядчиков, этого не понимают, что тоже является очень большой проблемой. Практически с каждым из них приходится вступать в конфликт по причине низкой культуры при проведении работ.
Однако мы учимся, в том числе на собственных ошибках. Однажды, помню, недооценили сложность того, что нам предстоит осуществить. И в результате обожглись.
Реновация и создание службы заказчика
Стали искать оптимальное решение и поняли: необходимо создавать свою команду профессионалов, которая будет вовлечена в процесс реновации и полностью возьмет его под контроль, сопровождая проект на всех этапах, с самого первого дня.
И, выбрав такой путь, мы не ошиблись. Ведь, как показывает практика, даже если вы выполняете несложные отделочные работы, должна быть сформирована своя собственная команда, фактически служба заказчика, которая могла бы управлять этим проектом и контролировать его реализацию.
Честно говоря, поначалу мы к этому вопросу подходили проще. Надеялись, что служба главного инженера и технический персонал в состоянии сопровождать такого рода работы.
Однако жизнь доказала: лучше понести дополнительные затраты и создать службу заказчика, которая действительно будет отвечать за проведение строительных и ремонтных работ в отеле, чем сталкиваться с недобросовестностью подрядчика, задержками, а то и срывами сроков.
К сожалению, найти подрядчика, который бы сделал все под ключ и сам решил бы все проблемы, нереально. На мой взгляд, это из разряда фантастики.
Создание службы заказчика — проектная история. К тому же, дорогое удовольствие. Объясню почему: если объем работ большой, то каждый участок требует значительных финансовых затрат и на каждом должен быть свой специалист. Иными словами, один человек отвечает за инженерные системы, другой курирует отделочные и строительные работы и так далее. Кроме того, необходим координатор работ. Именно он общается с подрядчиками, обеспечивает взаимодействие между ними.
Понятно, что подлобная структура обходится недешево, но она того стоит. В противном случае издержки, связанные с реновацией, начинают множиться. Плюс сдвигаются сроки, допускаются ошибки, которые нужно исправлять. А это тоже влечет дополнительные затраты. Вот почему имеет смысл потратиться на создание собственной службы заказчика.
Для сравнения: классический генподряд — это минимум от 7 до 15% к стоимости контракта. И это в лучшем случае. Если не стоит задача заработать больше. Их накрутят просто за то, что компания по договору берет на себя все функции.
Реновация и подводные камни генподряда
Увы, действительно очень сложно (если вообще возможно), найти такую компанию, которая полностью взяла бы на себя решение комплекса задач и не завышала свой генподрядный процент.
Причем мы даже сталкивались с ситуациями, когда уже в процессе переговоров выяснялось, что расценки отличаются от первоначально озвученных. Более того, они значительно увеличиваются. Потому что наш потенциальный партнер решил вписать в перечень оказываемых генподрядных услуг гораздо больше того, о чем изначально шла речь. А найти адекватную компанию, которая за 7% будет действительно качественно работать, сложно.
Опять же наш опыт показал: делегирование всех полномочий одной компании не всегда дает нужный результат.
Скажу больше: даже когда мы договаривались о генподряде, всё равно приходилось прибегать к услугам разных компаний, отвечавших за отдельные виды работ.
Та что, стоит всегда держать в уме и закладывать в бюджет дополнительные средства.
В зоне особого внимания
А если говорить про «строительные нюансы» реновации в целом, то, на мой взгляд, есть два момента, на которые следует обратить внимание прежде всего.
Первый — шумоизоляция. Для гостиницы она чрезвычайно важна. И любая попытка сэкономить на ней в ходе строительных работ или в процессе комплектации номеров (например, установить двери попроще и подешевле) приводит к тому, что в результате уровень отеля резко падает. Надо сказать, я с этим сталкиваюсь повсеместно во время путешествий.
Второй — инженерные системы. Они должны быть продуманы с точки зрения их последующей эксплуатации. А многие об этом забывают. Конечно, здесь многое зависит от проектировщиков. Не секрет, что порой они упускают из виду данный «нюанс». Либо по незнанию, либо в угоду экономии. Правда потом такая «экономия» оборачивается для отеля дополнительными расходами.
Грамотный проект как основа успеха
Поэтому, исходя из собственного опыта, позволю себе дать практический совет тем коллегам, кто планирует реновацию: настоятельно не рекомендую экономить на проектировании. Лучше уже на данной стадии найти компетентную компанию, которая имеет реальный опыт реализации гостиничных проектов.
Ведь корень всех возможных последующих проблем именно в ошибках на стадии проектирования. И попытка оптимизировать расходы на этом этапе влечет серьезные финансовые потери в будущем.
Да и при выборе подрядчиков рекомендую привлекать компании с успешным опытом работы именно в отельной сфере. Не стоит ориентироваться исключительно на финансовую привлекательность предложения потенциального подрядчика.
Хотя и она важна. Тем более, ситуация сейчас отличается о той, что была еще два года назад. Опять же инфляцию — а сегодня она порядка 10% в год — никто не отменял. И сбрасывать со счетов данный фактор неправильно.
Плюс не секрет, что возник определенный дефицит материалов и оборудования. Ассортимент стал скромнее, а возможностей приобрести что- либо меньше. Поэтому приходится искать альтернативы. Однако они далеко не всегда соответствуют изначальным желаниям и задумкам. Плюс произошло подорожание, которое даже выше инфляции.
При таком раскладе, если рассматривать реновацию отеля, как масштабную задачу, особое значение приобретает этап проектирования и создания дизайн-проекта. Он самый ответственный. Потому что, если на этой стадии допущены ошибки, они потом приводят непредвиденным затратам, которые существенно возрастают.