Как сделать, чтобы строительство отеля было финансово оправданно? Какие форматы и концепции останутся актуальными на долгие годы? И так ли сильно перенасыщены гостиничными объектами Москва и Санкт-Петербург, как об этом говорят? В новой статье профессионалы отрасли поделились мнением, где строить, что и как. Это честный взгляд на гостиничный рынок, который в 2025 году тесно переплетен с туризмом, коммерческими кредитами и субсидированными ставками.
Строительство отеля и локация
Именно локация считается одним из главных факторов успеха отельного проекта.
— Продукт очень сильно зависит от места, — подтверждает Сергей Веселов, основатель группы компаний Development Systems. — В гостиничном девелопменте, как и в жилищном, всегда за основу берется локация. Она бывает туристической и нетуристической. Например, к нам приходит очень много людей, у которых участки выходят на Азовское море. Но на этих участках ничего невозможно построить из-за высокой стоимости строительства. Стоимость аренды номера в этой локации на Азовском море будет такая, что финансовая модель никогда не срастется. И это совет, где сегодня строить не нужно — на Азовском море.
По словам Сергея Веселова, есть и другие важные моменты.
— Отели категории «4 звезды» — массовый, ходовой продукт для разных локаций и регионов, — говорит он. — Нюанс в том, что есть «зеркало звездности». Так, 80% рынка инвесторов скажут, что они строят пятизвездочные отели, потому что им хочется строить данные отели. На самом деле с точки зрения продукта 80% делают «четверку» по начинке, а 20% — «пятерку». Самый популярный по количеству номеров и по размеру формат — либо сервисные апартаменты, в том числе на первых линиях в курортных локациях, либо «четверки», но тоже в тех же самых локациях. Соответственно, большая часть отелей строится в курортных регионах. К тому же города сильно забитые, за исключением Москвы и Подмосковья, где строят парк-отели на берегах водохранилищ.
В целом весь объем рынка сейчас в курортных локациях. Это Черноморское побережье Краснодарского края, Крым. Кавминводы — отдельное направление. Плюс Дагестан — начинает, но никак не может раскачаться. Еще есть Калининград, Байкал, Алтай и Московская область. Вот 8 локаций, куда идут все отели. И у каждой свои нюансы.
Алтай и Байкал — это чистая природа, в Кавминводы приезжают, чтобы оздоровиться. В Крыму свои традиционные направления, лечебная база. Краснодарский край — это пляж. Калининград – отдельная история, потому что там такой климат, что покупаешься от силы 2-3 месяца в году. Зато много неклассических курортных локаций, не слишком жарко и туда едут люди не на море. Поэтому продукт близок по формату к жилью. А вот чем ближе к курортным, жарким локациям, тем больше объектов формата «все включено». Туда люди едут купаться и загорать. Классический турист — мама с двумя детьми, то есть 2-3, человека на номер.
К слову, семьи с детьми — самый сложный, требовательный и интересный сегмент гостей, курортные отели, рассчитанные на данную целевую аудиторию — это самый сложный продукт с точки зрения инженерии.
Строительство отеля: сценарии для инвестора
Что касается вопроса инвестиций в строительство отелей, Вадим Прасов, управляющий партнер УК «Альянс Отель Менеджмент» (Москва), вице-президент Федерации рестораторов и отельеров России, уверен:
— Некорректно говорить, что где-то строить надо, а где-то — нет. Изначально считается, что успех проекта определяется локацией, но в жизни это не всегда настолько линейно. Ситуация такая: у кого-то есть земельный участок, у кого-то — деньги, а у кого-то — идеи. И если все это совпадает, получается вполне себе толковый проект, который имеет право на жизнь, независимо от того, где он расположен.
Да, можно попасть в формат и концепцию. Однако дальше потребуется операционное управление, разумный маркетинг и грамотные продажи. Кроме того, есть такой серьезный аспект, как цель прибытия. Человек едет в командировку или на конференцию, на лечение, шоппинг или к родным. Цели прибытия могут быть разными. Уже исходя из возможностей и бюджета люди выбирают конкретный объект. Но иногда бывают ситуативные всплески.
Например, в этом году у нас существует экологическая проблема с Анапой. Как следствие, тут же вырос спрос на Крым и Калининград, Геленджик, Сочи и Абхазию, побережье Каспийского и Азовского морей. Есть регионы и города, которые достаточно стабильно находятся на пике популярности. Среди таковых Москва, Санкт-Петербург, Казань, Ярославль, Мурманск, Владивосток. А есть истории, которые несколько теряются с точки зрения загрузки. Может быть, они чуть «перегреты» или высоковаты тарифы. Тот же Сочи, на мой взгляд, немного потерял в загрузке в этом году.
Что касается новых объектов, то здесь безбрежное поле. Вопрос в том, что строить, и в каком бюджете. Если мы говорим про крупноформатные объекты — от 150-200 номеров с развитой инфраструктурой, то такие объекты еще много где нужны и востребованы. Экономическая оправданность упирается в структуру финансирования. Если идти за деньгами в банк, то смысла в этом нет никакого, потому что ключевая ставка ЦБ высока, и она явно не способствует привлечению коммерческих кредитов.
Если речь идет о субсидированном кредите, и инвесторы смогли привлечь средства на основании 141-го постановления от Минэкономразвития в третьем или четвертом окне, которые были относительно недавно, то здесь более интересная история.
Естественно, есть и объекты, которые люди строят на свои деньги, не привлекая кредитные средства.
Но все-таки, конечно, наибольший рынок там, где к своим деньгам добавляются заемные средства. Сейчас не самая простая ситуация, но при этом достаточно большое количество денег в стране и на счетах. Есть случаи, когда речь идет не о строительстве с нуля, а о покупке недостроенных объектов на разных стадиях реализации. Иногда это объекты с определенным дисконтом — а порой с весьма существенным. Случаются ситуации, когда инвестор, условно, не справился с задачей строительства, либо не нашел в свое время финансирование, проект не был достроен и запущен, прошло время и проект продается за другие деньги. Вариантов и ситуаций много.
Массовый туризм и форматы объектов
В свою очередь, Алексей Мусакин, генеральный директор Кронвелл Групп, полагает, что строить можно везде.
— Мы видим тенденцию как минимум стабилизации и некоторого снижения уровня загрузки в столичных городах, — отмечает он. — На мой взгляд, достигнут некоторый уровень насыщения и дальнейший рост проблематичен в тех ценах, которые сейчас в среднем есть. Поэтому нам нужен массовый туризм. В том числе автомобильный, когда люди не тратятся на самолет и поезд. Тем более, билетов летом не хватает. Остается автомобильный туризм, и тут существует два варианта. Придорожный сервис, который есть в точках, требующих ночевки и отдыха хотя бы 5-6 часов.
Например, люди едут из Москвы, Петербурга или Екатеринбурга в сторону Крыма, и в Воронеже получается промежуточная точка, если говорить о преодолеваемом расстоянии. Там предоставляется придорожный сервис, не очень дорогой, с минимумом дополнительной инфраструктуры, чтобы была парковка и возможность перекусить, а также небольшой номер.
Вспомним классические американские мотели начала 30-х годов ХХ века. Однако есть минус: такой туризм сезонный, высокий спрос не круглый год, а значит часть времени объект будет работать не в полную силу. В подобной ситуации возможное решение — модульные конструкции, благодаря которым все это реально реализовать: условно говоря, в феврале начали, а в июне запустили.
Плюс тем же автомобилистам, как правило, нужно недорогое размещение, причем обычно на большую команду. Потому что в машине едет до 5 человек, а бывает друзья путешествуют вместе двумя или тремя машинами. Им необходимы большие номера, но не очень дорогие, и близко к тем местам, куда они приехали для отдыха. Пешая доступность моря, каких-то парков и других развлечений. В таком случае локацией может быть не только Черное море, но и, например, Байкал. Иными словами, все туристические направления.
Третий популярный сегмент рынка, который уже активно развивается — некая современная интерпретация санаториев. Подобные проекты по-разному называют: хилинг-отели, медикал спа-отели. Но если убрать узких специалистов, то для обычного потребителя — это некий набор оздоровительных процедур, но не в формате классического санатория.
Даже сейчас мы видим, в тех же Минводах определенную группу людей, которые приезжают со словами: «Мне врач прописал попить воды и побыть в благоприятном климате, но я не хочу жить в санатории».
Это как раз те гости, у кого есть деньги, представители среднего и класса и выше среднего. Такие путешественники среднего или молодого возраста заботятся о своем здоровье и хотят поддерживать себя в форме.
И этот тренд сейчас будет развиваться. В тех местах, где есть бальнеологические или климатические факторы. Однако при этом там должен быть достойный отель. Причем именно отель, в котором гость не видел бы людей в белых халатах. И при этом такой, в котором все есть необходимое: спа, медицинские процедуры, чекап, анти-стресс и т.д.
И тогда речь идет о более дорогом и длительном строительстве, высоком чеке, потому что человек сразу покупает пакет проживания, обычно трехразовое питание, с возможностью диетического меню, медицинские процедуры. Как следствие, средний чек в день получается в несколько раз выше, чем в обычном отеле аналогичного класса.
Москва, Петербург и перенасыщение гостиницами
Существует точка зрения, что Москва и Петербург перенасыщены отелями. Вот что по этому поводу сказали наши эксперты.
— Всё зависит опять же от формата проекта, — считает Алексей Мусакин. — Например, мэр Москвы Сергей Собянин делает из российской столицы курорт с большим количеством бассейнов и другой инфраструктуры. Возникают дополнительные возможности, учитывая Новую Москву, которая имеет, по сути, загородную территорию.
Как раз недавно официально объявили, что в Москве стало 13500 млн жителей, плюс пригороды. Конгломерация с учетом близлежащих областей и городов доходит до 20 млн человек. Но в Подмосковье я бы строил не просто загородные отели. Чтобы люди туда ехали, я бы строил большой развлекательный комплекс и спортивный кластер. На мой взгляд, он будет привлекателен для людей. Москвичи уже готовы ехать за 200 от дома, чтобы отдохнуть, а, значит, у нас вокруг столицы есть кольцо на 200 км.
А вот в Петербурге гостиниц не хватает только в высокий сезон. Опять же, если говорить о Северной столице, то ее отельерам приходится жить в условиях высокой конкуренции. Например, когда строился апарт-отель Valo на 2500 номеров на юге города, все говорили, что они будут делать и как выживать. Но сейчас мы видим: объект заполняется.
Вадим Прасов, в свою очередь, сказал следующее:
— Я не считаю, что рынки Петербурга и Москвы перенасыщены. Да и в целом по стране достаточно локаций не перегруженных комфортными и качественными современными отелями. Это физически невозможно. Дефицит отелей, который существовал в пандемию, особенно в высокоуровневых объектах категорий «четыре звезды» и «пять звезд», никуда не делся, его невозможно устранить за столь короткий срок.
Цикл строительства полноценного отеля 3-4 года. Потребность, которая существовала на рынке в пандемию в 2020-2021 годах, до сих пор есть. И нельзя говорить о том, что дефицит устранен. Мы по-прежнему страна мини-отелей. Среднее количество номеров на объект — 30. И необходимо понимать, что отели с небольшим номерным фондом крайне редко обладают разнообразной и полноценной инфраструктурой, у них немного другая ситуация с точки зрения дополнительных услуг: конференц-пространств, СПА, бассейнов, термальных комплексов, инфраструктуры для детей, да и в целом возможностей для времяпрепровождения гостей. А это означает, что рынку по-прежнему нужны полноформатные отели с большим (от 100 номеров) номерным фондом.