Кирилл Кудинов: «Гостиничный бизнес стал итогом моих личных инвестиционных экспериментов»

Сегодня у инвестиционно-строительной компании Inreit внушительный портфель объектов. Сеть апарт-отелей с объектами в Санкт-Петербурге и Москве, а в планах расширение географии присутствия. Глава компании, Кирилл Кудинов, имеет большой опыт взаимодействия с инвестиционной недвижимостью, которым он и поделился в интервью нашему порталу. Но обсудили мы, конечно, не только это.

Старт пути и учебные годы

— Расскажите о начале своего пути: на кого учились?

Из школы меня выгнали после 9 класса за неуспеваемость. 2 года я отучился в колледже. Потом решил, что хочу получить высшее образование, поступил в Политех (СПбПУ). Там я получил два образования: высшее экономическое и техническое. И года три назад окончил Школу бизнеса в университете «Синергия» по программе MBA «Стратегия и лидерство».

— Помогли ли полученные знания в дальнейшей карьере?

МВА — это интересно, но не могу сказать, что мне понравилось. Там дают большой объем информации, но поверхностно. Эти знания надо воспринимать как вектор для дальнейшего самостоятельного изучения. Наше высшее образование тоже едва ли назовешь прикладным. Из вуза  выносишь навык важности учебы и основную информацию. Все, чему там учили, быстро становится неактуальным.

— Кирилл, с чего начали предпринимательский путь?

Его я начал в 2004 году. 6 июня исполнилось 20 лет моей предпринимательской деятельности. Я основал IT-компанию — агентство цифрового маркетинга (Astra Media Group — прим.авт). И, на удивление, первый проект стал довольно успешным. Компания существовала 15 лет — на пике там работало около 80 сотрудников. У этого агентства была классная особенность в том, что можно запускать дополнительные проекты — например, тестировать бизнесы, стартапы и идеи. За 12 лет я запустил около десятка различных компаний. Это было и небольшое полиграфическое производство, и различные интернет-магазины и прочее.

Инвестиционные эксперименты

— Как пришли в гостиничный бизнес — наверное, неправильная формулировка вопроса. Как начали работать с недвижимостью?

Примерно в 2016 году я поймал себя на мысли, что все идет не так, как хочется. Что-то идет не по плану. Много деятельности, много «операционки», нет фокуса и не хватает масштабности. Плюс, наверное, кризис среднего возраста — хотелось перемен. В руки мне попалась книга Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа». Я перечитал все книги автора, они меня вдохновили: я понял, что точно занимаюсь не тем. У меня нет недвижимости, пассивного дохода, активов. Зато много дел, которые ни к чему великому меня не приведут. После этого я решил изменить вектор деятельности. У меня накопилось немного денег — около 2 млн руб. Я стал искать, куда их можно инвестировать в рамках своих личных инвестиционных экспериментов. Было два варианта: студия на окраине города или комната в коммуналке. В мой бюджет вписывались эти объекты. Я прикинул доходность, и получилось 5-6% годовых. Классическая недвижимость — консервативный актив и предполагает низкий процент. Я начал дополнительно изучать литературу, чужие кейсы. И определил для себя ряд основных принципов создания более эффективной доходной недвижимости. Надо покупать недооцененные активы, делить большие площади на маленькие и желательно сдавать посуточно, либо продавать по частям. Тогда на недвижимости можно заработать больше 5-6%.

В итоге по такому принципу решил «упаковать» коммунальные квартиры. Эта та недвижимость, которая продается ниже рынка, и которую можно сдавать посуточно. Коммуналки располагаются, как правило, в центре, где аккумулируется обильный туристический поток. Я купил первую коммуналку на ипотечные деньги. Разделил купленную квартиру на 5 студий, начал сдавать посуточно, и все сложилось здорово.

— Доходность получилась выше 5-6%?

Цифры мне понравились, арендная доходность получилась примерно 20%. К тому же недвижимость в центре стремительно дорожает. Я решил, что еще возьму себе два-три таких объекта в ипотеку. Так и сделал.

— Как дальше развивались Ваши инвестиционные эксперименты?

Я управлял этими объектами самостоятельно. Пришло осознание, что не вся недвижимость — это пассивный доход. Вовлеченность в процесс очень большая. Сюда относится и маркетинг, и взаимодействие с гостями, и финансы, и т.д. Я побывал в роли инвестора и в роли управляющего компании.  С точки зрения инвестора для меня сложилась идеальная картина. Было бы здорово, если бы мне, как инвестору, предлагали такой продукт, который позволяет мне в абсолютно пассивном формате зарабатывать деньги. При этом кто-то всю  «операционку» берет на себя. И я начал думать, как можно масштабировать эту модель. Идея была следующая: покупать квартиры в интересах инвестора, делать в них ремонт по понятной технологии и брать в управление. Инвесторам оставалось получать доход. С начала 2017 года по 2019-ый мы  оставались одними из первых, кто продвигал эту стратегию с коммуналками.

— Как инвесторы реагировали на продукт в самом начале?

Первый объект продавался очень долго и тяжело: 6 месяцев мы собирали 5 человек в первой коммуналке. В итоге собрали, сделали. Следующий продавался 3 месяца, дальше в месяц по одному, а потом уже по несколько за месяц. Продукт набрал обороты, доходность для инвестора получилась на уровне 13% в пассивном формате, что для недвижимости недурно.  Плюс капитализация: цена недвижимости в центре активно растет.

— Кто та целевая аудитория среди инвесторов, которые интересовались покупкой?

Я насчитал 4 целевых аудитории, которые могли участвовать в этом продукте. Первая — это инвесторы, которые получают пассивный доход и имеют возможность за относительно небольшие деньги, 2,5-3 млн рублей, покупать недвижимость в историческом центре города. Вторая аудитория —  гости таких мини-гостиниц, коих насчитывалось множество, а объекты загружались полностью и круглый год. Третья аудитория — жильцы этих коммунальных квартир. Мы покупали только первые и вторые этажи, потому что только их могли теоретически согласовать. По сути, это был неликвид, люди там жили без какой-либо надежды куда-то выехать. Там еще работала программа субсидирования, и государство помогало с квартирами. Мы прикинули, что 100 человек с нашей помощью смогли переехать в более комфортабельные условия. Питерские коммуналки местами жуткие.

Четвертая ЦА — это жильцы дома. Когда мы покупали и заезжали на объект, то всегда меняли коммуникации подвалов. Иногда меняли у соседей, чтоб нас не залило. Где-то подъезды чинили, получалось делать классный, почти социальный проект.

Закон Хованской, изменения и выводы

— Завоевывали доверие соседей плюсом…

— Точно. Все шло хорошо, но в 2019 году случился закон Хованской (ФЗ от 15.04.2019 №59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса РФ». По этому закону, нельзя оказывать гостиничные услуги  в жилых помещениях, — примечание автора). В одночасье наш надежный и понятный бизнес стал ненадежным и непонятным для инвесторов. Мы подпадали под запрет на оказание гостиничных услуг, хотя не занимались хостелами, контингент среди гостей нормальный. Стали думать, как развиваться и двигаться дальше.

Быстро нашли решение: нужно идти в нежилой фонд. Там было несколько плюсов. Например, крупные объекты, возможность проходить классификацию. Из минусов — нехватка подпадающих под нашу модель помещений и трудности с поиском инвесторов. Коммуналки — это 100-150 кв. метров, а помещения и здания в нежилом фонде — 500+ «квадратов». Но вариантов других не оставалось.

Мы тогда взяли первый объект на Лиговском проспекте, собрали сделку. Было сложно, но тем не менее все получилось. И дальше по нарастающей: мы увеличивали площадь объектов, наращивали звездность: первый объект получил  «2 звезды», последующие — «3 звезды», и последний уже был четырехзвездочный.

— Получается, что при работе с недвижимостью гостиничный бизнес сам собой подразумевался…

Да. Я понял, что разработанная модель хороша и удобна не только для инвесторов, но и для туристов. Петербург — один из самых посещаемых городов, поток гостей здесь растет каждый год. Если не считать год пандемии: 2021 год — это 6,1 млн человек, 2023 — 9,4 млн, а сейчас будет, по разным прогнозам, от 10,4 до 11-12 млн человек.

— Можно ли сказать, что после закона Хованской апарт-отели пошли в рост?

Я не думаю, что это как-то сильно связано. Тем более, что первые апарт-комплексы стали строиться еще до этого. Например, Valo, YE’S и ряд других.

— Но раньше само это слово было не на слуху…

Это да, апарт-отели с 2016-2017 годов стали развиваться. Первым оказался YE’S на Хошимина, потом открылся Vertical на Московском. Они вдохновили многих застройщиков, и дальше начался бум подобных проектов.

Многие застройщики изначально декларировали очень высокую доходность, причем не имея за плечами опыта в управлении подобными объектами. Имелись лишь прогнозы, а вводиться в эксплуатацию эти первые отели должны были как раз в пандемийные годы. Понятно, что доходность они в принципе показать не могли.

В последние года два  инвесторы уже понимают, сколько они зарабатывают — цифры на уровне 6-7% годовых. То есть раза в 1,5 ниже, чем планировалось. С другой стороны, это лучше, чем сдавать квартиру. К тому же доход абсолютно пассивный. Словом, не все апарт-отели одинаково хороши.

Кирилл Кудинов о поиске объектов

— Как вы находите здания и понимаете, что они потенциально успешные?

Наверное, это один из самых сложных аспектов деятельности. Найти хороший объект — действительно непростая задача. У нас в компании для этого есть специальные люди. Кроме того, знакомые риэлторы присылают варианты из закрытых продаж — в Москве, Питере и регионах. Здесь важно понять, насколько объект перспективен. Еще с периода коммуналок локация для нас — главный критерий. Почти все объекты у нас на расстоянии чуть больше 1 км до Невского проспекта. Обязательно центр — это основа нашей бизнес-модели. Мы четко понимаем, что в этих бизнес-локациях загрузка гостиничного объекта в среднем достигает 80%, в высокий сезон 97%. Мы знаем свою финансовую модель, загрузку, чеки и изучаем аналогичные показатели у коллег. В нашем сегменте, по моему скромному мнению, мы показываем лучшую доходность в Питере. В прошлом году мы показали среднюю по сети доходность около 12% годовых. Наша цель на этот год — 14% годовых. Подводя итоги первого полугодия, я понимаю, что эту цель мы достигнем.

Для подбора объектов у нас есть чек-лист примерно на 30 критериев. Помимо локаций мы смотрим на техническое состояние здания, охраняемые элементы, насколько эффективно можно «нарезать» планировку. Нам важно большое количество окон, минимальное количество мест, которые нельзя задействовать — подвалов, неэксплуатируемых цоколей, чердаков. Все это сильно влияет на стоимость. Желательно наличие железобетонных коммуникаций и перекрытий. Все эти моменты рассматриваем, а затем принимаем решения.

Лояльность, сервис и опыт

— Какой политики придерживаетесь в объектах в плане лояльности, чтобы гости возвращались?

Сейчас лояльность гостей достигается за счет клиентского опыта — изучения предпочтений предыдущих гостей. Причем есть особенность. Поскольку мы не строим здания с нуля, у нас минимальная инфраструктура в отеле: нет спортзалов, больших территорий для работы и отдыха. Наша задача — организовать пространство таким образом, чтобы рядом была эта инфраструктура. Например, на Лиговском, 29, в этом же здании есть ресторан, с которым у нас заключен договор на обслуживание и шведский стол. С точки зрения сервиса важно сделать так, чтобы наш клиент закрывал все свои потребности. Если не в самом отеле, то в шаговой доступности. Заключаем договоры с ближайшими ресторанами о питании. Если нужен конференц-зал, изучаем варианты в зданиях по соседству. Экскурсии и досуг тоже организуем.  стараемся сделать так, чтобы клиенту было комфортно, несмотря на отсутствие богатой инфраструктуры.

Апарт-отели: на чем фокус?

— А если говорить о формате апарт-отелей, долго он будет с нами, будет во что-то трансформироваться? Можно ли уже сейчас что-то сказать по этому поводу?

Я думаю, что он здорово набирает обороты. Читал статистику, что каждый второй турист выбирает апарт-отель. Потому что там новый номерной фонд, в отличие от части морально устаревших гостиниц. Это удобно: есть кухня, можно что-то приготовить, ненадолго заселиться и с комфортом пожить. Ну и конечно — если у апарт-отеля есть инфраструктура, это очень функционально.

На мой взгляд, сервисные апартаменты продолжат расти количественно и качественно. Сейчас важный момент — это управляющая компания. Если раньше апарт-отели конкурировали между собой за счет классного проекта, локаций и прочих параметров, то сейчас на первое место выходит эффективность управляющей компании. Она влияет на доходность инвестора, на лояльность гостей, на все экономические показатели. Отель может быть классным, но если управляющая компания слабая, хороших отзывов и высокой доходности можно не увидеть. Перспектива роста любого объекта ныне видится мне в повышении компетентности и качества УК.

— В чем лично для Вас плюсы и минусы работы с гостиницами?

Минусов я, наверное, не придумаю. Разве что возможны  какие-то усложняющие процесс нововведения со стороны государства. Но большой проблемы здесь не вижу. Опять же, границы закрыты, но у нас настолько вырос внутренний турпоток, что на это тоже грех жаловаться. На мой взгляд, сплошные плюсы.

— Тем более в нашем городе, сюда и раньше ездили, а сейчас поедут еще больше…

— Да, в этом году мы превысим допандемийные показатели. Турпоток вырос только за счет внутреннего туризма, причем у многих регионов, и это классно.

Кирилл Кудинов о перспективных регионах

— Как Вы считаете, какие потенциально успешные сегодня города для открытия объектов?

— Сейчас у нас есть один объект в Москве, там же строится следующий. Несколько недель назад прошла сделка в Выборге — там мы создадим самый большой апарт-отель в центре города.

Мы оценивали разные направления. Казань, Новосибирск, Калининград, Ярославль. На Выборг вышли случайно. Перспективных регионов много, но смущают две вещи. Я думал, что цены в провинции должны быть сильно ниже. В Питере и Москве цены растут очень быстро. В нашем городе на Неве сложно найти объект по доступной цене, а недвижимость в столице с момента начала СВО подорожала почти вдвое. В Казани, например, цены такие же, как в Петербурге, да и подходящих объектов мало. В Калининграде ничего не нашли. Много туристически привлекательных городов. Планируем искать дальше и посмотрим, как будет продаваться Выборг. Я бы предпочел объекты поближе из-за сложностей контроля удаленной стройки. Великий Новгород, Псков… Мы не можем брать в работу много объектов подряд, на текущий момент их итак 3. Когда объектов в продаже 4-5, мы начинаем конкурировать между собой.

— У Вас также есть своя управляющая компания. Планируете брать новые объекты в управление?

— Да. У нас 2 направления: инвестиционно-строительное и управление. Есть идея масштабировать УК, забирая чужие объекты в управление.

Новые объекты Inreit

— Расскажете о первом загородном объекте, который у вас недавно открылся? Это апарт-отель?

Их еще называют горизонтальные апарт-отели. Мы опять же поняли, что упираемся в потолок в плане поиска объектов, их искать все сложнее. В Питере почти не осталось подходящих нам зданий. При этом в 2023 году город посетили 9,4 млн туристов. 35 000 классифицированных номеров. Турпоток в Ленобласть достигает около 6 млн человек, то есть не кратно меньше, а номерной фонд сильно устаревший и малочисленный  — примерно 15000 номеров.

— Либо сильно старый номерной фонд, либо сильно дорогие спа-курорты?

— Да. Если опять же брать Москву, там строится много «загородки», баз отдыха — уже сейчас есть конкуренция. У нас же сильных игроков можно пересчитать по пальцам руки. Потенциал направления огромен, но есть нюанс в части поиска участков. Наш участок мы искали около полугода, прошлым летом и осенью каждые выходные ездили и смотрели разные варианты. Там тоже много подводных камней. В итоге нашли участок в часе езды от Питера. Ориентировались на несколько критериев: обязательно первая береговая линия либо горнолыжка в шаговой доступности, хороший подъезд, коммуникации и входящее назначение земли. Потому что сейчас многие строят на землях ИЖС. До конца эта история не регламентирована, есть определенные риски. Мы строим именно на земле, предназначенной для рекреации. У нас, к сожалению, нет возможности получить льготную ипотеку. Тем не менее инвестор в нашем случае полностью защищен. Вспоминается параллель с гостиницами в жилом фонде. Прежде разрешалось, а потом раз — и запретили. Тех, кто строит на земле ИЖС, пока не трогают, но неизвестно, надолго ли.

— Апарт-отель в Выборге — каким он будет?

— Однажды мне предложили сделать проект в Выборге. А я там ни разу не был — поехал впервые прошлым летом. И не смог заселиться: все было занято на 2-3 недели вперед и сдавалось по ценам выше, чем в Питере. Действительно много туристов, красивый город, видно, что в него активно вкладывают деньги. Далее мы изучили турпоток: 1,5 млн человек в 2023 году, в 2024, по прогнозам, ожидается 1,7 млн туристов. При этом город входит в десятку по соотношению количества местных жителей к туристам: 70 тыс местных и 1,7 млн. туристов. Это 1:25. В то же время, номерной фонд устаревший, в центре Выборга 4 гостиницы: одна — «4 звезды», три — «3 звезды», и все занято при высоком ценнике.

После года поисков мы нашли отличный вариант объекта. Уставший бизнес-центр с идеальной планировкой, хорошо делится на апартаменты. Мы уже сменили назначение земли — еще перед выходом на сделку. Недавно официально открыли продажи, номерной фонд составит 110 номеров. Это будет самый большой гостиничный объект в Выборге и первый сетевой апарт-отель. По доходности при пессимистичных расчетах получилось 12% годовых. Скорее всего, выйдет больше. На старте всегда указываем минимум, чтобы не завышать ожидания. Интересно посмотреть, как объект будет продаваться. Центр Питера — это статус и проверенная модель. Выборг — уникальный объект, лучшая локация и высокий инвестиционный потенциал.

Хобби, интересы и немного о планах

— Чем наполнена жизнь помимо работ?

— Главное хобби — это трое детей. Я люблю путешествовать. Лет 6 назад поставил себе цель — 100 стран за 10 лет.  Конечно, история с ограничениями нарушила планы.  Тем не менее на сегодня у меня в копилке 34 страны. Люблю и Азию, и Европу, хочу сейчас поехать в Южную Америку.

Еще одно хобби: собираю монеты, банкноты. Часть из них привожу из-за границы, но особенно  люблю серебряные рубли и ценные бумаги времен царской России. Это такая энергия денег и эффект старины — классные ощущения!

— Планируете продолжать свои инвестиционные эксперименты?

— Да. Я каждый год делаю что-то новое как инвестор. У меня были кейсы по субаренде. Когда берется большое помещение в аренду, разбивается на маленькие и сдается. Были кейсы по флиппингу, когда покупаешь квартиры в максимально плохом состоянии, делаешь современный ремонт, комплектуешь мебелью и техникой, продаешь. Были истории с зарубежной недвижимостью. В этом году две недели назад, запустился склад временного хранения вещей.

История с инвестициями, созданием пассивного дохода — это то, в чем бы мне хотелось развиваться. Есть идея сделать сообщество наподобие клуба инвесторов, так как много людей стали интересоваться инвестированием в недвижимость и обращаться ко мне за советом. Надеюсь, получится.