Сервисные апарт-отели хотя и заняли прочно свое место на туристическом рынке, однако ряд задач, связанных в том числе и с нормативно-правовой базой, остался нерешенным. Поэтому недавно в Петербурге состоялся круглый стол, который провела Межрегиональная Ассоциация апарт-отелей — МААО. Это новая организация не только для Петербурга, но и для всей России, целью которой является лоббирование интересов сервисных апарт-отелей.
Первый круглый стол провели руководители Ассоциации — Александр Ружинский, исполнительный директор МААО, и Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-АПАРТ», председатель МААО. Участниками мероприятия стали собственники и управляющие бизнесами в сфере апарт-отелей, представители органов законодательной и исполнительной власти, представители профессиональных общественных организаций.
Жить в апартаментах или их сдавать?
В рамках профессиональной дискуссии «Создание легитимного правового поля для рынка апарт-отелей: в интересах городов и бизнеса» обсудили, что сейчас происходит в процессах девелопмента проектов апарт-отелей. В частности, участники говорили о том, возможно ли найти выход из сложившейся ситуации с нормативно-правовой базой для дальнейшего функционирования апарт-отелей и как выстроить взаимодействие между участниками рынка и властью.
— Создание сервисных апарт-отелей для девелопера стало возможностью реализации объекта в том земельном фонде, где нельзя построить жилье. Но можно построить апарт-отель с привлечением инвесторов и дольщиков, — комментирует Николай Антонов. — Они, в свою очередь, могут вложить средства, чтобы в дальнейшем получать пассивный доход от сдачи апартаментов. Кроме того, строительство сервисных апарт-отелей выгодно и городу, потому что продолжается развитие внутреннего туризма. Ведь в них приезжают семьями, плюс автотуристы и все те, кто стремится получать максимум удобства от того, что можно самим приготовить еду или привести в порядок одежду. Это увеличивает срок проживания в сервисных апарт-отелях.
Но сегодня, получая разрешение на строительство апартаментов и распродавая их по юнитам, невозможно проконтролировать, как именно будет использоваться данный номер. Кто-то будет в нем жить, кто-то — сдавать туристам. При этом необходимо функциональное разделение, чтобы не смешивать продукт, а также определить централизованное управление. Вопрос разграничения псевдожилья и сервисных апартаментов в соответствии с нормативно-правовой базой назрел давно.
— Эти сложности возникают из-за того, что многие девелоперы комбинировали разные модели управления, сочетая сервисное и самостоятельное управление или сдачу в аренду, — объясняет Карина Шальнова, основатель компании KR.Consulting. — При строительстве сервисного апарт-отеля необходимо обеспечить всю необходимую инфраструктуру для гостей, включая питание, фитнес-услуги, и строго соблюдать требования, изложенные в законе о классификации. В то же время, те, кто сдавал апартаменты без получения классификации, зачастую снижали качество обслуживания. В своей практике управления апарт-отелями в течение 11 лет я сталкивалась с множеством случаев, когда гости приезжали, и их не встречал собственник или им оказывали низкокачественные услуги. Они спускались на ресепшн и просили предоставить необходимые услуги, но в ответ слышали: «Мы не можем это сделать, так как номер, в котором вы проживаете, не находится в нашем управлении». Гости не понимают, почему так происходит, ведь здание одно, ресепшн общий и за последствия отвечает не отель, а собственник, который почему-то не заселил их, остается для них загадкой.
Апарт-отели и урегулирование бизнес-процессов
На круглом столе Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» отметил, что апартаменты по своему функционалу — это комнаты для длительного проживания, они обеспечены кухней, санузлами. Но как разграничить апартамент для длительного проживания собственника и апартамент сервисный до сих пор не определено.
— С профессиональной точки зрения, надо смотреть не на конкретное помещение, а на функционал всего здания, на то, что в этом здании есть соответствующий уровень услуг, другие помещения, ресепшн, рестораны, — обратил внимание Дмитрий Некрестьянов. — С другой стороны, собственники сами принимают решение, как использовать апартаменты, жить или сдавать, управлять самостоятельно или отдать под управление УК. Я считаю, что надо создать механизм, при котором наличие договора с профессиональной управляющей компанией и передача этого объекта в аренду экономически интереснее для собственника, чем отсутствие такого договора. Это пряник. А кнут — создание условий, когда невыгодно просто купить апартаменты, чтобы жить. Это могут быть какие-то административные или иные последствия — штрафы, повышенный тариф на коммуналку, большие налоги.
— Мы поняли, что нам надо создать межрегиональную ассоциацию апарт-отелей, чтобы выйти с инициативой и в Государственную Думу, и на Минэкономразвития, чтобы донести свою позицию, — обращает внимание Николай Антонов. — Проекты апарт-отелей востребованы, мы можем их реализовывать, мы знаем, как реализовывать, но нам надо немного помочь в регулировании бизнес-процессов.
По словам Николая Антонова, в 2024 году в петербургские апарт-отели приехало в полтора раза больше гостей, чем в предыдущем, а это — треть заселений всего гостиничного фонда города.
Более того, эксперты прогнозируют дальнейший рост внутреннего туризма. Апарт-отели стали буферной зоной, которая помогает закрывать ряд проблем, связанных со среднесрочным проживанием во время крупных мероприятий в разных российских регионах — Петербургского и Дальневосточного экономических форумов, спортивных состязаний и других событий. Поэтому рынок апартаментов продолжает расти: к Межрегиональной Ассоциации апарт-отелей уже проявили интерес представители не только из Санкт-Петербурга и Ленинградской области, но и из Калининградской области, Южного, Западно-Сибирского, Дальневосточного федеральных округов.