Сегодня по всей стране строятся и переживают реновацию отели, загородные комплексы, базы отдыха и другие объекты размещения. И каждый собственник решает стоящую перед ним задачу по-своему. О том, что нужно учесть и как не допустить ошибок, рассказывает постоянный эксперт нашего портала Андрей Волохов, основатель и управляющий партнер компании VAP Consulting.
Гладко было на бумаге…
Когда во время учёбы в институте я первый раз попал на производственную практику (непосредственно на строящийся объект), то очень удивился: в прорабской было два комплекта строительной документации вместо ожидаемого одного.
Сначала я подумал, что второй комплект документов — это идентичная копия первого (в теории так же учат).
На практике всё оказалось немного по-другому.
Один комплект строительной документации предназначался для различных проверяющих органов, а второй был живой, настоящий.
Именно по нему фактически и создавался объект. Сказать, что это было открытие — ничего не сказать.
Уже потом, во время реальной практической деятельности, стала понятна вся глубокая и правдивая суть.
Отели и нюансы их строительства
В строительстве, по факту, всё устроено точно так же, как и в случае получения серьёзных кредитных средств на тот же проект или на так называемое проектное финансирование.
Например, для получения необходимого кредитования, показатель NPV в бизнес-плане объекта ОБЯЗАН быть 18%. Так же и в гостиничном бизнесе: P&L на ближайшие 5, 10, а лучше 20 лет должен быть, мало того, что положительный, так ещё и идти с ежегодным нарастающим итогом.
Ну а дальше, решаем задачу от обратного.
И не всегда получается так, как если бы мы шли снизу вверх, а не наоборот.
Отели и ошибки проектирования
На фото ниже представлена очень маленькая часть действующего объекта, который существенно увеличил свои финансовые позиции по окончанию процесса реновации.
А если взглянуть на эту фотографию глазами гостя, то СРАЗУ становятся заметны МИНИМУМ два ЯВНЫХ нарушения, на которые собственники отеля или проектировщики в угоду бумажным показателям для золотого тельца.
С одной стороны, такое «решение» противоречит безопасности.
Формально всё присутствует. Пожарная отсечка есть. И на бумаге, и физически. Как вы понимаете, речь про дверь в коридоре, которая открываясь, блокирует вход в номер.
Возможно, найдется тот, кто скажет: суть пожарной отсечки — НЕ ДАТЬ пожару распространиться на всё здание и ЗАПЕРЕТЬ огонь где-нибудь в едином объёме. Желательно небольшом. Иными словами, при возникновении пожара эти двери будут закрыты и не станут препятствием для доступа в номер.
Плюс двери в гостиничные номера открываются вовнутрь, потому что в случае пожара гость должен оставаться в номере и ждать пока спасательная команда выбьет дверь и осуществит эвакуацию. Именно поэтому все двери в гостиничные номера делают минимум 30 минут по огнестойкости. Значит, если подойти формально, вроде всё хорошо. Но это как посмотреть.
С другой стороны, подобный проектный изыск идет в разрез с понятием комфорт гостя.
В обычное время данные пожарные отсечки (по сути, внутрикоридорные двери) всегда открыты. По разным причинам, но в основном для того, чтобы не мешать сервисным потокам. То есть, как это видно на фото, доступ в гостиничный номер попросту перекрыт.
В результате мы имеем X номеров для финансовой отчётности и Y номеров с гарантировано положительными отзывами.
Вместо заключения
Задача девелопера проекта не только успешно реализовать проект, но и постоянно балансировать на тонкой грани положительных финансовых показателей проекта. Причем не только в процессе его реализации. Необходимо «проложить» ровный и безопасный путь прогнозируемого функционирования отеля. И при это не забыть, что сотрудникам гостиницы предстоит обеспечивать высокий уровень сервиса с момента открытия объекта и на всем протяжении его существования. Но это в идеале.
Подробнее о реновации отеля и о работе с поставщиками вы сможете узнать на конференции «PRO. Реновация» и выставке «Отель под ключ», которые пройдут 25-26 мая в Москве.
Андрей Волохов, управляющий партнёр компании VAP Consulting