Сегодня всё чаще в различных источниках появляется информация о приспособлении разнообразных объектов советского наследия под современные отели и другие средства размещения. Предлагаем вашему вниманию взгляд на эту животрепещущую тему.
Как определить стоимость строительства?
Сейчас фокус большинства предпринимателей (тех, которые не заняты добычей и последующей продажей ресурсов нашей необъятной или производством чего-либо) сместился со строительства и сдачи в аренду офисных и торгово-развлекательных комплексов в сторону различных средств размещения.
Любой строитель знает, что стоимость строительства равна стоимости строительных материалов помноженной на два. Это и будет стоимость работ плюс стоимость материалов, ну а дальше, как договоритесь. Налоги и накладные расходы, а ещё и непредвиденные добавляются обычно сверху полученной цифры.
У моего отца работала сметчица. Очень грамотный и профессиональный специалист. И когда возникала задача осметить тот или иной объект, первый вопрос, который она задавала прежде, чем приступить к работе, был: «А на какую конечную сумму составлять смету?».
Вспомнил эту историю к тому, что работа сметчика (при всём его техническом уклоне) — такая же творческая, как и работа дизайнера.
Теперь, уважаемый читатель, Вы, считаю, подготовлены к адекватному восприятию следующей информации.
Отели и CapEx (капитальные затраты)
Как мы уже неоднократно упоминали в своих публикациях, средство размещения (гостиница, хостел или модный сейчас глэмпинг) не оценивается и не осмечивается по стоимости строительно-монтажных работ (СМР) и последующего оснащения за один квадратный метр, как при ремонте той же квартиры, например. Стоимость определяется за гостиничный номер целиком.
Величина этих вложений указана в таблице ниже и уже неоднократно публиковалась на различных ресурсах.
Впрочем, если удобно воспринимать информацию на основе квадратного метра, всегда можно взять данные из этой таблицы и с помощью калькулятора получить искомое.
Отели и рентабельность
Про рентабельность гостиничного бизнеса целиком (так же, как и про эффективность пользования автомобилем вместо гужевой повозки) постоянно ведутся дискуссии на различных мероприятиях и просто в профессиональном сообществе.
Не секрет: при текущей экономической политике государства, рентабельность гостиничного бизнеса в РФ, вот уже на протяжении 30 лет находится в диапазоне от 4 до 6 процентов. Кроме того, показатель рентабельности в 8% достигается неимоверными усилиями управляющей команды при условии соблюдения ВСЕХ принятых норм соответствующего законодательства.
Время окупаемости вложенных средств в ваш объект легко определяется математически, исходя из уже изложенной информации и колеблется от 6 до 20 лет.
Да. Ещё есть такое понятие, как себестоимость номера. Для городского отеля на 150 номеров (естественно, только построенного и неушатанного) эта цифра принята гостиничным сообществом в районе 1,5 тысячи рублей.
А городской отель в 150 номеров ГАРАНТИРОВАННО обеспечивает среднегодовую загрузку в 57%, что равно точке безубыточности вашего бизнеса.
В любом случае, прежде чем ответить заказчику на вопрос: «А стоит ли строить гостиницу, гостевой дом или модный сейчас глэмпинг?», мы детально изучаем стопятьсот нюансов.
А решение чем заняться, чтобы сохранить и приумножить свои кровные, принимаете вы сами.
Андрей Волохов, управляющий партнёр компании VAP Consulting