Сегодня мы продолжаем цикл публикаций на тему «Реновация отеля». Коснемся и такого вопроса, как комплектация гостиничного объекта. Предлагаем вашему вниманию еще два мнения. Отельеров на сей раз представляет Андрей Петелин, генеральный директор УК «Сититель» и отеля «Санкт-Петербург» 4*, а поставщиков — Андрей Бочкарёв, управляющий партнер компании OXY360 (Москва).
— Если говорить о реновации, то для меня, пожалуй, очень значимым является этап, когда мы разрабатываем концепцию, определяем цели, которых хотим достичь, — говорит Андрей Петелин. — Считаю, именно это заслуживает особого подхода, поскольку реновация от поддерживающего capex отличается тем, что стоит задача создать новый продукт, который по-другому будет восприниматься. Вот почему его параметрам важно уделить повышенное внимание. К тому же от этого зависит эффективность инвестиций. Проще говоря, насколько разумно будут потрачены деньги.
Не менее важен этап проектирования. На нем многие стараются сэкономить. Тех же дизайнеров нанимают, исходя из собственных предпочтений, не думая, есть ли у этих людей релевантный опыт работы в индустрии гостеприимства, именно с отельными проектами. А данный подход зачастую чреват серьезными ошибками и последствиями в будущем. В частности, подобный выбор приводит, как правило к тому, что многие планировочные решения принимаются неэффективно, так как у людей отсутствует соответствующий опыт, и они просто не понимают, на что нужно обратить пристальное внимание. В результате можно получить красивый дизайн, но такую идею будет сложно воплотить технологически. Плюс впоследствии трудно эксплуатировать объект. В итоге, не исключаю, что со временем это выльется в дополнительные затраты и проблемы.
Кроме того, важно не допустить просчетов уже на стадии реализации проекта и на этапе выполнения строительных работ. Такого рода ошибки тоже обходятся очень дорого. Идея начать работу, а в случае возникновения проблем разобраться с ними по ходу, поверьте, не из лучших. Да, данным принципом сегодня руководствуются многие. Но это в результате, к сожалению, приводит к потере времени и денег, о чем знаю не понаслышке. Опираясь на собственный опыт, могу сказать: гораздо более эффективно вложиться в проектирование, его мониторинг и ревизию, нежели потом, уже в процессе выполнения строительных работ, разбираться с выявленными нестыковками.
Также считаю, что нельзя недооценивать значимость вложений в инженерные системы. Не секрет, что современная инженерия — штука достаточно дорогая. Особенно, если мы говорим про вентиляцию и кондиционирование, противопожарные системы. И зачастую возникает желание на всем этом сэкономить. Однако не стоит забывать, что к отелям высокого уровня предъявляются серьезные требования в плане воздухообмена, обеспечения определенного температурного режима и той же шумоизоляции. Естественно, попытка сэкономить на инженерии приводит к тому, что продукт получается недостаточно конкурентоспособный, что в будущем оборачивается потерей выручки. А исправить ошибки уже после того, как проведена глобальная реновация, очень сложно. Ведь потребуется вскрывать потолки, выводить номера из продаж и так далее. А это большие, незапланированные затраты.
Как правило, если изначально инженерные вопросы решены правильно, то к ним лет 20 не возвращаются. Но в целом хочу сказать: реновация существующего отеля и строительство нового — практически одно и то же.
Что касается выбора подрядчиков и поставщиков, то подходы одинаковы, что в операционной деятельности, что при реновации. Лично я исхожу из нескольких критериев.
Во-первых, компания должна иметь соответствующий опыт, прозрачный и подтвержденный. Такой, чтобы его можно было проверить и проанализировать.
Во-вторых, формирование стоимости, ценообразование должно быть рыночным. У нас, например, при выборе подрядчика или поставщика проводится тендер, в рамках которого ведутся торги на понижение.
В-третьих, важны сроки поставки, логистические нюансы. Не скрою, удобнее работать с местными, региональными компаниями. Чем они ближе, тем меньше возникает вопросов в плане доставки.
Больше никаких специфических требований с нашей стороны нет. Всегда ли цена играет определяющую роль? Всё очень индивидуально. Например, в случае с упомянутой уже инженерией за качество и надежность, считаю, можно и переплатить. А если говорить о выборе продукции со схожими характеристиками, от разных поставщиков, то в подобных ситуациях я склонен, прежде всего смотреть на коммерческие условия договора. Плюс, если позволяет время, то предпочитаем протестировать продукцию, перед тем как принимать решение о её приобретении. Так бывает, например, в случае с поставщиками мебели, которым предлагаем оснастить пилотный номер. И если поставщик крупный, надежный, уверенный в себе, он готов демонстрировать максимальную лояльность, чтобы гарантировать конечный успех.
В свою очередь, Андрей Бочкарёв считает:
— Если говорить о той же мебели, то, прежде всего, хочется отметить, что лучше, если она соответствует концепции, целевой аудитории, звездности и статусу отеля. Как правило, если мы говорим об объекте от 100 номеров правильнее именно спроектировать мебель под объект. Разница в стоимости между стандартной мебелью и заказной при таком объеме окажется не очень большая, а решение будет кастомизировано под конкретный объект. Однако есть определенные требования к подрядчику, а именно наличие собственных конструкторов, которые смогут преобразовать красивые визуализации в техническую документацию. Кроме того, нужно обратить внимание на эргономику номера с выбранной мебелью (в частности, предусмотреть достаточные проходы как для проживания гостя, так и для уборки горничной).
При этом время не стоит на месте. Раньше в отелях применяли кровати из ЛДСП. К слову, заказная мебель из ЛДСП для отеля 4* (с учетом спального места) будет стоить в пределах 400-650 тысяч рублей.
Однако в последние годы все больше получают распространение бокс-спринги — легкие мобильные и бескаркасные основания без спинки (вместо кроватной спинки используется изголовье, которое крепится к стене). Как правило, основания выполняют из фанеры. Изначально они были с пружинами и тем самым добавляли комфорта достаточно простым матрасам, но в последние годы появились различные пенные материалы с долгим сроком службы, что сказалось на увеличение высоты и удобстве гостиничных матрасов.
В 90% случаев основания теперь жесткие — без пружин. Но название бокс-спринг осталось. Такие основания позволяют придвинуть матрасы непосредственно друг к другу, что очень удобно, если мы используем номер как трансформер twin/double.
Есть еще один нюанс, на который стоит обратить внимание: чтобы матрас лучше держался на основании в качестве верхней ткани (пласти) последнего стали применять прорезиненную ткань.
Всё это, безусловно, стоит учитывать при комплектации гостиницы мебелью. Но не менее важно не допускать ошибок. И самая частая из них заключается в попытках отельеров самостоятельно оснастить свой объект, не имея при этом соответствующего опыта.
Лично меня больше всего расстраивает, когда проект начинается с хорошей концепции, оригинальной архитектуры, а заканчивается борьбой за бюджет и служба закупок под соусом оптимизации вместе с грязной водой выплескивает младенца. Я пытаюсь сказать, что помимо бюджета должны быть другие ориентиры. И если при разработке финмодели там закладывалась ADR выше рынка, то, скорее всего, и оснащение должно приятно удивлять гостей. Об этом часто забывают.
В девелопменте, а строительство гостиницы всё-таки чаще бизнес-проект, очень важны сроки. И если мы пропускаем сезон из-за того, что внутренняя команда — намеренно упростим — не успела вовремя отыграть все тендеры, то это прямые убытки, которые с лихвой компенсировали бы затраты на комплектатора.
Приведу пример. Весной 2020 году я участвовал в одном проекте, где мы выходили с предложением по отделке и комплектации, делали пилотный номер. У инвестора были планы по завершению строительства в том же году и запуску отеля весной 2021, но он переживал, что затраты на достройку объекта превышают его первоначальный бюджет. В итоге внутри структуры заказчика появился «эксперт», который пообещал собственнику вступить в переговоры с отельным оператором, отказаться от лишнего оборудования, перейти на аналоги и еще и всех подрядчиков утрясти. Следствием этой оптимизации стало то, что пришлось пересобирать весь пул партнеров и отель открылся весной 2024 года под другим брендом, то есть на 3 года позже самых пессимистичных оценок.
Чтобы избежать подобных ситуаций, я бы рекомендовал обязательно привлекать именно профильных технологов.
Если говорить о том, что сегодня в тренде применительно к корпусной мебели для гостиниц, я бы для начала предложил вынести за скобки люксовые отели. Ведь комплектация таких объектов — каждый раз уникальная история.
Что касается объектов категорий 3 и 4 звезды, то долгое время в данном сегменте преобладало предложение стандартной мебели по каталогу, где предлагалось очень ограниченное количество моделей и цветов плиты. Это, с одной стороны, было связано с нехваткой дизайнеров, работающих в сегменте отелей, а с другой стороны, объяснялось уверенными позициями на рынке специализированных поставщиков, которым было удобно держать всего несколько цветов на складе: как правило, венге (темный) и выбеленный дуб (светлый).
Сейчас ситуация иная: тенденция последнего времени — разработка индивидуального проекта и подбор цвета под концепцию отеля. Если говорить про конструктив, то это отказ от лишних ящиков, дверей (для удешевления и уменьшения времени уборки номера). С точки зрения материалов, в последнее время стало достаточно много элементов из металла и стекла. Но в целом мы должны понимать, что отельный дизайн не должен быть ультрасовременным, так как мебель будет эксплуатироваться около 10 лет, поэтому она должна оставаться актуальной всё это время.
Реклама. ООО «ХОРЕКА ГЛОБАЛ» ИНН 3700028906 erid:2SDnjeeCu3U