«Усадьба Евдокии Ермолаевой» — это бутик-отель в объекте культурного наследия, который открыл двери для гостей перед майскими праздниками. Он находится на ул. Алексеевской в Нижнем Новгороде. Собственник здания и владелец нового бутик-отеля Дмитрий Солодкий рассказал нашему порталу о тонкостях реновации, сложностях, возникавших в процессе работ, а также поделился своим личным опытом восстановления объекта культурного наследия и превращения его в отель.
История здания и запуск бутик-отеля
В разное время особняком владели несколько нижегородских купцов: Д.М.Заморин, И.И.Киселёв, М.М.Рукавишников. В начале XX века владелица дома Е.Ермолаева пожертвовала здание на нужды Российского Красного Креста, а во время Первой мировой войны здесь был организован госпиталь.
В советское время здание адаптировали под коммунальные квартиры. В 2023 году, после расселения и признания постройки аварийной, она была приобретена на аукционе компанией ООО «Созидатель-НН», учредителем которой является Дмитрий Солодкий. С того момента началось восстановление памятника архитектуры, продлившееся до весны 2025 года. Проект реставрации разрабатывало архитектурным бюро «АСГАРД».
В ходе работ были тщательно сохранены оригинальная лепнина в комнатах и коридорах на первом и втором этажах, три печи, паркет в нескольких помещениях, а также кованые балясины, оконные и дверные коробки и фасад здания. Уникальные деревянные окна с оригинальной расстекловкой были воссозданы по аутентичным образцам.
После завершения всех работ по сохранению объекта собственник открыл в здании бутик-отель, который располагает девятью номерами различных категорий: «стандарт», «люкс» и «делюкс». Каждый номер был назван в честь знаменитых династий купцов: Бугрова, Блинова, Башкирова, Сироткина и Рукавишникова. Это придает дополнительный исторический контекст и подчеркивает культурное наследие региона.
Реставрации объектов культурного наследия стала визитной карточкой для семьи Солодких. В 2021 году Павел Солодкий, отец Дмитрия Солодкого, взял на себя инициативу по реставрации самого старого сохранившегося деревянного строения в городе — дома № 8 по улице Ульянова. Этот исторический дом Н. М. Карамзина, а также получивший в народе название «Домик литераторов», является значимой частью культурного наследия региона.
Дмитрий Солодкий рассказал о пройденном пути: от покупки памятника архитектуры и его реставрации до запуска бутик-отеля в купеческом стиле.
Предыстория проекта
Все началось более 10 лет назад, когда мой отец купил и восстановил самый старый деревянный дом Нижнего Новгорода по ул. Ульянова. Это был очень долгий и сложный путь, пройдя который он инициировал органам власти выставлять расселенные исторические здания на продажу, чтобы бизнес мог выкупать такие объекты и восстанавливать под новое приспособление.
На одном из таких аукционов в 2023 году я купил дом 33 по улице Алексеевской. В результате итоговая стоимость объекта на торгах выросла в несколько раз.
После покупки задумался, что в нем можно разместить: офис, кафе или что-то другое. И пришла идея сделать там бутик-отель. Мысли были следующие: Нижний Новгород за последние годы существенно изменился. Увеличился поток туристов, а в городе наблюдается нехватка гостиниц.
До 2023 года я работал в Москве в крупной Госкорпорации. Гостиничный бизнес – это новая для меня сфера. В августе 2023 года было приобретено здание, а в апреле 2025 года мы закончили реставрацию. С 28 апреля мы открыли свои двери для наших гостей, которые имеют возможность окунуться в атмосферу городской усадьбы XIX века, остановившись в нашем отеле.
Из особняка в бутик-отель: проблемы и пути решения
При реставрации надо выбрать правильного подрядчика. Он должен иметь лицензию на работу с объектами культурного наследия. Важно работать с профессионалами, у которых есть опыт.
Наш проект сохранения усадьбы и ее приспособления под бутик-отель прошел конкурсный отбор специальной комиссии при Министерстве туризма и промыслов Нижегородской области, по компенсации процентной ставки по кредиту, полученному нами для реализации проекта
Мы начали с того, что получили задание на проведение проектных работ от Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области. Затем определить предметы охраны. Предметом называются части в здании, которые обязательно нужно сохранить.
Много усилий пришлось приложить для подготовки к чистовой отделке. У нас имелись гнилые перекрытия, частично гнилые балки пола, поскольку уровень земли поднялся более чем на 1 метр. Влага от дождей попадала внутрь здания, потому что фундамент был разрушен. Мы около 6-7 месяцев делали грязную подготовительную работу, избавлялись от старой штукатурки, приводили здание в порядок изнутри.
Были вывезены десятки тонн строительного мусора, прежде чем мы приступили к чистовой отделки. Например, раньше чердак утепляли просто насыпая толстый слой земли, который за многие годы стал очень серьезной нагрузкой для перекрытий второго этажа. Отсутствие части кровли привело к многочисленным протечкам и обрушениям штукатурки внутри здания, приведя потолки в некоторых комнатах к их полной непригодности.
Для размещение гостиницы в объекте культурного наследия, как правило, требуются спецтехусловия для согласования с МЧС. Этот процесс занимает немало времени.
Далее уже началась чистовая отделка: процесс созидания и творения очень увлекательный и интересный.
Конкуренция и дальнейшие планы
При всех трудовых и финансовых затратах я бы все равно стал этим заниматься. Объекты получаются интереснее, чем вновь строящиеся. У них есть история, к ним повышенный интерес. Если рассматривать открытие какого-либо бизнеса в новом здании или в объекте культурного наследия, то зачастую при равном местоположении будет выигрывать здание, которое имеет историю. Людям это интересно.
На недавнем аукционе мы с партнером приобрели еще одно здание в Нижнем Новгороде. Пока мы думаем, находимся в стадии проектировании.
Факт, что в новом объекте получается разместить больше номеров и окупаемость лучше. Но Нижний Новгород является туристическим городом, сейчас есть возможность конкурировать, туристы приезжают, и надеемся, что будет хорошая заполняемость. В обычном сетевом отеле стандартные номера, в объекте культурного наследия каждый номер уникальный, у каждого помещения своя планировка, которую при реставрации ты тоже не можешь изменять. Поэтому приходится под нее подстраиваться. У каждого номера получается своя изюминка.
Всегда найдутся люди – ценители искусства. Они хотят эксклюзивность, причастности к истории. Поэтому очень надеемся, что с загрузкой проблем быть не должно. В этом и суть, что благодаря объектам культурного наследия есть возможность приобрести в собственность имущество в центре города. Тебя обязывают восстановить объект за определенный период времени, но если ты выполняешь все эти условия и сохраняешь предметы охраны, то получаешь красивое и уникальное строение.
P.s.
Каждое здание индивидуально — как минимум, у каждого разный размер. Тут надо оценивать финансовое положение, когда приобретаешь такой объект. Восстанавливать его — это как минимум в три раза дороже, чем строить с нуля.
Мы очень рады, что смогли за такой короткий срок с профессиональной командой завершить восстановление этого здания. Важным фактором является возможная поддержка государством инвестора, который занимается восстановлением ОКН.
Во многих регионах есть разные программы. Нижегородская область является пилотным регионом по поддержке инвесторов, наш регион единственный, в котором есть разработанный документ, который называется «Региональный стандарт по сохранению историко-культурного наследия». Создана государственная организация АНО «Асирис», наделенное полномочиями консультировать и сопровождать инвестора, который желает вкладываться в объекты культурного наследия. А также при этой организации существует клуб собственников объектов культурного наследия.
Я уверен, что с каждым годом желающих вложиться в восстановление объектов культурного наследия будет больше. Это очень интересный процесс.