В последние годы главные тренды в апарт-отелях выражаются в усилении цифровизации при управлении: внедрение систем «Умный дом», развитие бесконтактных технологий, включая цифровые ключи и QR-коды для заказа услуг, использование ИИ-решений для прогнозирования загрузки, сегментации гостей и оптимизации ценообразования. Всё это однозначно продолжит набирать обороты в 2026 году. Но есть ряд и других особенностей. Кирилл Кудинов, основатель инвестиционно-строительной компании Inreit, сети апарт-отелей Port Comfort и УК Port PM, назвал тренды, которые набирают обороты в сегменте апарт-отелей.
Монополизация рынка
— Продолжится тренд на привлечение девелоперами при создании апарт-отелей опытных гостиничных операторов. Рынку сервисных апартаментов не хватает квалифицированных управляющих компаний. При том, что от эффективности УК зависит половина результата для инвестора. Строить качественные апарт-отели могут многие. Показывать высокую арендную доходность на уровне от 12% годовых, к сожалению, в состоянии единицы. Как в силу неудачно выбранных локаций, не заточенных под посуточную аренду, так и в силу недостатков управления. Поэтому одним из тенденций последних двух лет и ближайших лет на рынке останется монополизация рынка гостиничных УК, хорошо зарекомендовавших себя в своей нише.
Тренды в апарт-отелях: рост номерного фонда
Другой устоявшийся тренд, вытекающий из невозможности инициаторов инвестиционных проектов апарт-отелей обеспечить им высокую доходность — рост проектов с номерным фондом от 500–1000 юнитов и более. Высокодоходный отель — это зачастую камерный отель. Допустимое количество номеров для Петербурга и Москвы — до 300. В городах с меньшим турпотоком — до 200.
Дело в том, что обеспечить одномоментную сдачу тысячи номеров в посуточную аренду — задача невыполнимая. Понимают это и игроки рынка, но сознательно запускают крупные проекты в нетуристических локациях — спальных районах, промзонах и так далее. Чтобы компенсировать потери в доходе из-за отсутствия туристов и посуточной аренды, они наращивают номерной фонд. Тем самым авторы проектов рассчитывают на большее количество постояльцев-долгосрочников.
В итоге девелопер неплохо зарабатывает на этапе продаж, а УК неплохо зарабатывает за счет постоянного дохода от многочисленных арендаторов. Зато в накладе зачастую остается рядовой собственник апартамента в таком гигантском комплексе — его доходность оказывается скромной и, как правило, едва дотягивает до 8% годовых. Из-за невысоких инвестиционных показателей у владельца такого юнита возникают проблемы с его перепродажей. Он хочет избавиться от неработающего актива, но не может — недвижимость становится неликвидной и повисает мертвым грузом. А досрочный выход из проекта к тому же нередко сопровождается штрафом в пользу УК. Так что доходность может оказаться нулевой или даже отрицательной.
Сегментированность сервисных апартаментов
Такая ситуация отражает другой важный тренд рынка апарт-отелей — ему не хватает большей сегментированности. Да, у нас есть гостиничная звездность как вариант сегментирования. Есть разделение сегментов на бюджетный, средний, премиальный и элитный. Но к градации по классовости и премиальности явно не хватает урегулированная по территориальности. От псевдожилья мы отстраиваемся, но гораздо труднее настоящему отелю отстроиться от мимикрирующих под него псевдоотелей.
В глазах законодателя апарт-отель в центре Петербурга, сдающий номера в посуточную аренду туристам, и апарт-отель на окраине города, сдающий номера петербуржцам, командировочным работникам, вахтовикам или приезжим студентам — это одно и то же. Но мы пониманием, что отель и современное общежитие, а также отель и ЖК с окологостиничным сервисом — всё же разные вещи. Между ними проходит тонкая грань. И ее стоило бы четко обозначить, чтобы сделать гостиничную индустрию более стройной, а модель для инвесторов — более прозрачной.
Проблема стертых границ
Вместо этого мы, опять-таки с подачи законодателя, наблюдаем обратный процесс — не сегментирования апарт-отелей, а размывания сегмента. С 2025 года апарт-отели официально именуются гостиницами и с правовой точки зрения уже неотделимы от классических отелей. Наличие кухонь в юнитах — уже не особенность апарт-отелей, а всего лишь вариант планировки номера, допустимый для любого гостиничного объекта.
Апартамент — уже не помещение в апарт-отеле, а один из видов номеров любой гостиницы. Девелоперы и отельеры в классическом сегменте, к слову, охотно примеряют на себя формат апарт-отелей, чтобы вобрать их конкурентные преимущества: на этапе проекта распродают номера поштучно, чтобы упростить процесс финансирования; оснащают эти номера кухнями, чтобы впоследствии активнее привлекать гостей; выделяют часть номерного фонда под долгосрок, чтобы отель не простаивал в межсезонье. Словом, сегмент теряет идентичность, а хотелось бы наблюдать обратный процесс.
Эволюция гостевых предпочтений
В следующем году сохранится большой спрос на долгосрочное проживание. За последние несколько лет на волне популярности льготной ипотеки цены на покупку недвижимости взлетели до максимума. Доступность жилья для миллионов россиян пропорционально снизилась до предельных значений. Это подстегнуло рынок аренды в целом. И апарт-отели, зачастую балансирующие на грани общежитий и ЖК с минимальным гостиничным сервисом, оказались как никогда востребованными.
Грядущий год отметится планомерным снижением ключевой ставки. Смягчение монетарной политики со стороны ЦБ простимулирует спрос россиян на покупку жилья. Но ипотечные ставки для большинства останутся заградительными, а цены, и без того высокие, на фоне возросшего спроса еще поднимутся. Так что долгосрочная аренда останется столь же востребованной.
Устойчивым и крайне востребованным в индустрии гостеприимства трендом остается слияние форматов и превращение отелей в многофункциональные комплексы. Функция гостиниц давно не сводится к предоставлению спального места. Нынешнему туристу по возможности нужно предоставить широкий спектр вариантов времяпрепровождения — от делового до оздоровительного. С учетом особенностей локации и потенциальной аудитории. Коворкинги, переговорные, конференц-залы, event-пространства, спортзалы, спа-комплексы, фудкорты, магазины сегодня пользуются спросом среди гостей.
Другое дело, что при создании отеля нужно заранее оценить портрет будущего постояльца и включить в концепцию соответствующие пространства. Если отель заточен на массовый сегмент, помещения для бизнес-туристов, к примеру, окажутся в нем мало востребованы и будут вынуждены простаивать. Зоны гостиничного объекта следует использовать рационально. И это особенно важно теперь — в свете текущей инфляции и общего снижения покупательной способности.
P.s.
Если вы делаете ставку на деловой туризм — не скупитесь на инфраструктуру. Например, ваш клиент — путешественник, рассматривающий отель как место для временного отдыха между осмотром городских достопримечательностей. Не переусердствуйте с набором пространств и следите за ценником. Стоимость гостиничных услуг для большинства российских туристов в 2026 году возымеет решающее значение. Чтобы эффективно балансировать между высоким суточным чеком и высокой загрузкой, необходимо придерживаться динамического ценообразования — постоянно мониторить рынок, учитывать факторы сезонности, спроса, локации и держать руку на пульсе.