Продажа санатория. Сегодня объявления такого содержания появляются достаточно часто. С чем это связано? Владислав Буря, эксперт по стратегическому развитию курортов, отелей, санаториев, поделился с нашим порталом своим мнением по данному вопросу.
Продажа санатория и его успех
— Успешные санатории редко продаются. Ведь они почти не испытывают проблем с загрузкой, особенно на популярных курортах Кавказских Минеральных Вод. А вот убыточные объекты некоторые собственники пытаются продать за неприличные деньги, убеждая потенциальных покупателей в исключительно выгодном вложении средств.
По самым скромным оценкам экспертов отрасли, в России более 70% действующих санаториев нуждаются в реновации. Реновация с точки зрения собственника объекта — не всегда выгодное занятие, потому что, во-первых, потраченные средства потом нужно окупать и делается это чаще всего путем повышения цен на путевки. Во-вторых, реновация — это простой объекта, соответственно потеря прибыли. Поэтому многие собственники тянут с реновацией до последнего.
Иногда получается, что санаторий становится настолько «уставшим» вследствие задержек в реновации, что собственник принимает решение продать его, потому что понимает — ремонт будет окупаться слишком долго. Так сейчас происходит с некоторыми санаториями в г. Евпатория (Крым), которые просто стали ненужным балластом.
Реалии жизни
Но реальность намного сложнее, особенно в такой отрасли, как санаторно-курортная. Санатории — очень консервативные учреждения. Врачи говорят, что они не должны продавать — из-за этого здравница зарабатывает на дополнительных медицинских услугах меньше, чем могла бы. Маркетологи оправдывают провалы сложностью продукта.
Отсутствие системного видения, как должен развиваться санаторий, применение устаревших подходов к его управлению приводит к тому, что объект становится низкомаржинальным. Разумеется, я немного упрощаю. Есть много причин, почему санаторий мало зарабатывает. Но почти всегда это вина его руководства. И неадекватная оценка реалий. Например, я знаю санаторий в Крыму, собственник которого хочет рентабельности на уровне 35%. И он не стесняется говорить, что «хочу, чтобы санаторий работал как в Кавминводах». Но этого в условиях сложной логистики, восприятия (надо сказать, ложного — прим. автора) Крыма как прифронтовой территории, при совершенно некомпетентной команде управленцев – просто нереально.
Продажа санатория: ценообразование
Понимая, что желаемой рентабельности не достичь, собственник выставляет санаторий на продажу за 2 млрд рублей. Любой здравомыслящий инвестор разделит эту сумму на годовой показатель операционной прибыли, и увидит период окупаемости в 90 лет. Результат очевиден – продать объект по такой цене, когда еще нужно вложить деньги в реновацию, будет почти нереально.
Не исключаю, что крупная компания или группа компаний захочет приобрести такой актив на будущее с целью создания диверсифицированного инвестиционного портфеля. Но это уже другая история. Реальные изменения в приобретенном санатории могут наступить не скоро.
Собственники, к сожалению, не всегда адекватно оценивают ситуацию на рынке. Если посмотреть на официальную статистику, то более 90% санаториев в России были убыточны до 2021 года. Всплеск популярности санаторно-курортного лечения — это не ренессанс здравниц. Это влияние фактора ковида, когда многие вдруг озаботились своим здоровьем и поняли важность иммунитета. И, конечно же, фактически закрытые для россиян западные бальнеологические курорты, которые до пандемии буквально вымывали из России платежеспособную аудиторию санаториев.
Вместо заключения
Как только экономическая ситуация в стране просядет еще сильнее (а все предпосылки к этому есть), то, скорее всего, премиальный уровень частично уйдет в сегмент 4*, а средний пласт аудитории прилично поредеет. Ездить будут разве что бюджетники, которые получают социальные путевки.
Соответственно слушать собственников санаториев, которые убеждают купить объект на пике популярности санаторно-курортного лечения, однозначно не нужно. Этот «ренессанс» может закончиться в считанные месяцы, или даже недели.
А если все-таки принято решение купить актив, который на самом деле является пассивом, то думать нужно не только о реновации, но и концепции санатория, подборе квалифицированной команды (что сейчас является серьезной проблемой), правильной системе мотивации сотрудников и многих других вещах.
Владислав Буря