В 2025 году в Москве и на федеральном уровне сформировался комплекс новых норм и регуляторных практик, которые существенно затрудняют согласование таких проектов как апарт-отели. Эти изменения носят системный характер и направлены на ликвидацию «серой зоны», в которой апартаменты по факту использовались как жилье, а по букве закона — как коммерческая недвижимость.
С января 2025 года вступило в силу Постановление Правительства РФ от 27.12.2024 № 1951. Оно окончательно закрепило статус апарт-отеля как типа гостиничного объекта. Теперь для согласования проекта недостаточно просто назвать здание «отелем».
Девелопер обязан доказать соответствие жестким гостиничным стандартам: наличие службы приема и размещения, ежедневная уборка номеров, регламентированное обслуживание гостей. Если проект не проходит классификацию по новым правилам, он не может получить разрешение на строительство или ввод в эксплуатацию именно как средство размещения.
Помимо этого, в рамках КРТ инвестор обязан строить не только жилье или гостиницы, но и заданный объем социальной инфраструктуры — школы, детские сады, дороги и общественные пространства. Экономика проекта апарт-отеля часто не выдерживает такой дополнительной нагрузки, так как он генерирует меньше налоговых поступлений для города, чем полноценный жилой квартал с семьями
Получается, что городская администрация стремится перевести рынок аренды полностью в плоскость классического жилого фонда или сертифицированных гостиниц. Гибридный статус апарт-отелей мешает долгосрочному планированию социальных нагрузок, а количество будущих жителей невозможно точно спрогнозировать. По итогу чиновники затягивают выдачу разрешений на строительство, требуя дополнительных обоснований транспортной доступности и мощностей инженерных сетей.
Мораторий на согласование
Антон Агапов, заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES, пояснил, как именно градостроительная политика Москвы осложняет расширение сегмента апарт-отелей:
— Я бы говорил не столько об увеличении числа требований, сколько о принципиальном изменении градостроительной политики. Формального законодательного запрета на апарт-отели нет, однако в Москве фактически действует мораторий на согласование новых проектов апарт-отелей.
При этом проблема зачастую возникает еще до непосредственной выдачи разрешения на строительство. Ключевые решения принимаются раньше – на уровне градостроительных параметров территории, вида разрешенного использования участка, ГПЗУ и других документов. Если город не видит оснований для реализации апартаментного проекта, девелопер может просто не получить тот набор градостроительных условий, с которым проект способен дойти до разрешения на строительство.
Причина вполне понятна: именно в Москве было реализовано значительное число объектов, которые заявлялись как апарт-отели, но по факту строились и продавались как жилье в расчете на постоянное проживание, а не сдачу в аренду. Для таких проектов даже появилось название «псевдожилье». После заселения собственники помещений сталкивались с невозможностью оформить постоянную регистрацию, получить места в детских садах и школах для детей, так как девелопер не был обязан возводить необходимую социальную инфраструктуру.
Обратной стороной градостроительной политики столицы стало то, что вместе с «псевдожильем» под ограничения попали и настоящие сервисные апарт-отели. И здесь, на мой взгляд, рынку как раз не хватает четкого критерия: где заканчиваются апартаменты как суррогат жилья и начинается апарт-отель как полноценный гостиничный продукт.
Парадокс заключается в том, что федеральное законодательство апарт-отель как гостиничный формат признает. Поэтому задача сейчас — создать понятный алгоритм согласования именно для профессиональных сервисных апарт-отелей.
Апарт-отели и конкуренция с «псевдожильем»
Что касается конкуренции между сервисными апарт-отелям и и «псевдожильем», то по мнению эксперта полноценной конкуренции быть не может:
— Для функционирования апарт-отеля нужен профессиональный оператор и инфраструктура – от технических помещений до фудкортов. Ничего этого в «псевдожилье» нет и не планировалось. Поэтому апарт-отели конкурируют прежде всего с классическими отелями.
Конкуренция может возникать на этапе продажи юнитов: для инвестора продукты могут выглядеть похоже — небольшое помещение с кухней, хорошая локация, современное здание. В результате два принципиально разных продукта сравниваются покупателем по цене квадратного метра.
Запросы индустрии и раздел рынка
Антон Агапов пояснил, что разделять рынок нужно не по слову «апартаменты» и даже не по форме собственности на конкретный юнит, а по режиму эксплуатации всего объекта:
— Если это апарт-отель, должны существовать несколько однозначных признаков: единое профессиональное управление, обязательная гостиничная классификация, предоставление гостиничных услуг, инфраструктура для обслуживания гостей и использование номерного фонда прежде всего для временного размещения.
При этом наличие нескольких собственников номеров само по себе не должно превращать гостиницу в «псевдожилье».
Инвестиционная модель, когда частный инвестор владеет номером, а единый оператор управляет всем объектом и сдает его гостям, давно существует в мировой практике. Важно, чтобы обязательство девелопера использовать объект как гостиницу прописывалось в документах, а обязательство собственника находиться в единой системе управления – в договоре купли-продажи.