Апарт-отели в 2026 году окончательно станут полноценным сегментом индустрии гостеприимства. Формат ждет жесткое регулирование. С 1 сентября 2025 года уже вступили в силу нормы (ФЗ №436), согласно которым апарт-отели обязаны проходить классификацию как гостиницы. Туристический налог также стал реальностью для апарт-отелей. Рост НДС в 2026 году с 20 до 22% повлияет на отрасль, несмотря на то, что объекты гостеприимства освобождены от уплаты этого налога до 2030 года.
О значимых изменениях в сегменте, их влиянии на отрасль порталу рассказал Кирилл Кудинов, основатель инвестиционно-строительной компании Inreit, сети апарт-отелей Port Comfort и УК Port PM.
Новые объекты сегмента
В столицах и регионах готовятся к открытию крупные объекты формата. По информации консалтинговой компании Nikoliers, в Санкт-Петербурге в следующем году планируют ввести в эксплуатацию шесть проектов апарт-отелей суммарно на 2850 номеров. Среди наиболее крупных — Ye’s Primorsky на 1025 номеров, Industrial Avenir на 739 юнитов и Ye’s Leader на 700 единиц.
В Подмосковье планируют завершить строительство апарт-отеля «Мосты» и открыть его во втором квартале 2026 года. Апарт-отель с тематическим парком «Физтех-Лэнд» от компании-инвестора «РосЕвроСити» также планируется к открытию в следующем году.
Формат набирает оборот в Крыму: в 2026 году заявлено открытие 21 объекта в данном сегменте на полуострове.
По прогнозам, в ближайшие пять лет в регионах ожидается ввод множества апарт-отелей, в том числе крупных комплексов в туристических локациях, таких как Алтай, Кемеровская область, Дагестан, Калининградская область и других. По оценкам экспертов, уже в 2027 году доля объектов сегмента в структуре коллективных средств размещения в туристических регионах вырастет с текущих 10–12% до 18–20%.
Апарт-отели: преобразования со знаком «плюс» и знаком «минус»
— Рынок апарт-отелей в 2026 году ждет ряд изменений — как негативных, так и позитивных, — говорит Кирилл Кудинов. — Негативным фактором, безусловно, послужит ужесточение налогового законодательства. Уже в 2025-м серьезным ударом для гостиничной индустрии оказался туристический налог. В частности, его внедрение стало одной из основных причин снижения динамики доходности нашей гостиничной сети. Необходимость уплачивать минимум 100 рублей в сутки с каждого гостя вынуждает гостиницы закладывать эти траты в цены проживания. А это, в свою очередь, негативно сказывается на загрузке. Динамическое ценообразование позволяло нам контролировать уровень ставок и заполняемости, выбирая наиболее оптимальное соотношение этих показателей. Но результатом, тем не менее, стало снижение процента прироста арендной доходности юнитов. С аналогичной ситуацией столкнулись многие игроки. В следующем году размер туристического налога повысится с 1 до 2%. Как следствие, рентабельность гостиничных объектов снизится.
В довесок к этому налогу с 1 января базовая ставка НДС повышается с 20% до 22%. Нулевая ставка НДС для услуг временного проживания сохраняется до 2030 года, но распространяется непосредственно на размещение гостей. Дополнительные сервисы, включая питание, аренду конференц-зала, коворкинга, процедуры спа и прочие будут облагаться по стандартной ставке 22%. Это тоже приведет к удорожанию услуг и снижению спроса.
В качестве основного позитивного момента я бы отметил дополнительный шаг для сегмента сервисных апартаментов на пути к окончательному отделению от псевдожилья. С точки зрения законодательства в этом смысле уже сделано важное: апартаменты в правовом поле рассматриваются исключительно как вид гостиничных номеров и закреплены лишь в положении о классификации гостиниц. Тогда как псевдожилье не получило правового регулирования. К выходу в 2026 году готовится законопроект, который должен запретить покупателям номеров в апарт-отелях проживать в них. Этих мер окажется достаточно, чтобы рынок апарт-отелей в течении ближайших лет смог окончательно отстроиться от дискредитирующего его квазижилья.
P.s.
Возможно, с принятием такого закона вновь начнут развинчиваться гайки в Москве — пожалуй, наиболее перспективном городе для развития сегмента апарт-отелей. С 2024 года столичная мэрия объявила решительное «нет» всему, что называется апартаментами. Борьба с набившим москвичам оскомину «недожильем» затронула и апарт-отели — их создание свели почти на нет и сделали точечным.
Меж тем Москва как направление нужна апартельерам и девелоперам в этом сегменте, а апарт-отели нужны Москве, поскольку классические гостиницы не отвечают запросам огромной доли внутренних туристов. В результате гости столицы в массе своей довольствуются рынком посуточного жилья. А тот, в свою очередь, остается преимущественно в серой зоне и не приносит налоговых отчислений. Апарт-отели успешно удовлетворяют потребности как любителей домашнего уюта и демократичных цен, так и сторонников гостиничного сервиса.