Непрофильные гостиничные активы еще недавно присутствовали в портфеле ВТБ, но недавно банк продал 100% активов ЗПИФ «Девелоперские активы», в которые входят юридические лица группы компаний «Галс-Девеломент», тем самым попрощавшись с последним отелем. Такой подход — часть масштабной и запланированной стратегии, которая является подготовкой к новому регулированию Банка России.
Непрофильные гостиничные активы и крупные компании
Еще в июне текущего года банк закрыл сделку по продаже четырехзвездочного отеля Holiday Inn Сокольники в Москве на Русаковской улице. В результате чего были реализованы 100% активов закрытого паевого инвестиционного фонда «Девелоперские активы» — именно в него были собраны юридические лица ГК «Галс‑Девелопмент».
Сообщается, что покупателем выступила группа профессиональных инвесторов, которые специализируются на высокотехнологичных проектах. Сумма сделки превысила 100 млрд рублей. Андрей Костин, глава ВТБ, ранее заявлял, что сделка позволит банку высвободить около 112 млрд рублей капитала.
Одной из причин продажи стала подготовка к новому регулированию Центробанка. С 1 апреля 2027 года планируют ввести правила, которые ограничат риски банковских вложений в непрофильные активы. Банк России запланировал запуск регулирования иммобилизованных активов — тех самых непрофильных активов, то есть — рискованных вложений.
Как это будет на практике
Банк России вводит риск-чувствительный лимит (РЧЛ). Это порог в процентах от капитала банка. Если вложения в такие активы превысят лимит, «избыток» банк будет обязан покрыть собственным капиталом — то есть риски избыточных инвестиций перекладываются с вкладчиков и кредиторов на акционеров.
Так, к иммобилизованным относятся следующие активы: средства, которые банк не использует в основной деятельности, временно не задействованная недвижимость, долгосрочные активы на продажу, акции непубличных компаний и ООО, бессрочные облигации, некоторые виды кредитов, а также вложения в экосистемы.
В августе прошлого года стало известно о завершении сделки по продаже пятизвездочного отеля Swissotel Resort Сочи Камелия, которым ВТБ владел и управлял через ООО «Пансионат Камелия». Сумма сделки составила 10 млрд рублей. Победителем торгов стала компания «Правильные решения» Тараса Демуры, который также возглавляет совет директоров туроператора FUN&SUN.
Ранее банк продал московскую гостиницу Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park и Courtyard by Marriott Kazan Kremlin в Казани. Кроме того, банк вышел из нескольких активов коммерческой недвижимости.
«Газпром» и активы не по профилю
Помимо ВТБ с непрофильными гостиничными активами также расстается «Газпром». В 2024 году компания заявила о намерениях провести масштабную «распродажу». В планах значилось расставание с 14 санаторно-курортными объектами в России и за рубежом.
В списке были, например, пятизвездочный отель «Мариотт Цахкадзор» (Армения), дом приемов «Богородское» в Новой Москве, пансионат «Морозовка», гостиница ВНИИГАЗ в Подмосковье, а также другие объекты.
«Газпром» все еще продолжает программу по выведению непрофильных активов. Ряд объектов проданы. Так, в августе 2025 появилась информация о продаже санатория «Факел» в Кисловодске, а в феврале 2026 года — санатория «Юг» в Сочи. Гостиница «Айсберг» в Надыме (ЯНАО) также выведена из портфеля — ее купил бизнесмен Руслан Газибагандов. В 2026 году структура ER-Telecom Holding приобрела отель «Мариотт Цахкадзор» в Армении.
Госкорпорация «Роскосмос» ранее избавлялась от непрофильных санаторных объектов. Так, выставлялись на продажу доли в пансионатах: «Курорт Макопсе» в Сочи и «Восток» в Туапсинском районе. Структуры «Роскосмоса» планировали продать объекты в Подмосковье. «РЖД» также несколько лет назад продали санатории Александру Клячину, владельцу гостиничной сети Azimut Hotels.
Банковские схемы
У «Сбербанка» и «Россельхозбанка» также имелись в прошлом непрофильные активы, которые они выводили из портфеля. Мотивы причем назывались разные: концентрация на банковском бизнесе, оптимизация бизнеса, риски санкций. И, конечно, регулирование Банком России — согласно новым правилам, крупные вложения в активы не по профилю становятся менее выгодными. Закономерно, что банки заранее сокращают подобные вложения.
Вадим Прасов, управляющий партнер УК «Альянс Отель Менеджмент» (Москва), вице-президент Федерации рестораторов и отельеров России:
— Когда речь идет о непрофильных активах, которыми владеют банки, то здесь несколько моментов. Если такой актив был предметом залога и ввиду каких-то обстоятельств перешел во владение непосредственно банком — это одна история. При таком раскладе банк, наверное, будет заинтересован в том, чтобы этот актив реализовать.
Кредитование, напротив, сюда не попадает. Условно ООО «Отель» владеет объектом — прекрасно, оно и продолжает им владеть, здесь нет ничего экстраординарного. Если это ООО «Отель» является 100% организацией, учрежденной банком — наверное, тут есть вопросы.
Опять же при всех других ситуациях, когда банк просто финансировал какую-то историю, предоставляя кредитные ресурсы или проектное финансирование, то это тоже к данной теме не относится.