Новый апарт-отель — это результат редевелопмента бизнес-центра «Александровский». Кирилл Кудинов, основатель ИСК Inreit, сети отелей Port Comfort и УК KEYPORT, рассказал о реализации проекта, его особенностях и трудностях, с которыми пришлось столкнуться.
В конце мая инвестиционно-строительная компания Inreit объявила о выходе на финишную прямую гостиничного объекта на Херсонской улице в Санкт-Петербурге. Здание отеля на 200 номеров в составе нового МФК расположено в 400 метрах от Невского проспекта и станции метро «Площадь Александра Невского».
Работы по перепрофилированию БЦ стартовали в IV квартале 2023 года. Сдача объекта планировалась в 2025 году. Однако проект претерпел ряд непредвиденных трудностей.
Апарт-отель: этапы реализации
— Изначально здание представляло собой бизнес-центр «Александровский» 2007 года постройки площадью 10 тысяч квадратных метров, — говорит Кирилл Кудинов. — Прежде нам не доводилось иметь дело со столь крупными объектами. С учетом масштабов и расположения в деловом квартале у Невского проспекта мы изначально нацелились на бизнес-класс и гостиничную категорию «4 звезды». Тем не менее в процессе редевелопмента мы не раз меняли свое видение этого многофункционального центра и пересматривали элементы инфраструктуры, пока в конечном счете не нашли этому зданию собственное «лицо» — уникальную пока еще для Петербурга концепцию bleisure-отеля. Bleisure — от английского business и leisure («досуг»). Это популярный вид корпоративного туризма, предполагающий совмещение командировок и отпуска.
С учетом опоры на бизнес-сегмент проект комплекса вобрал в себя необходимые элементы инфраструктуры для сочетания деловых поездок и отдыха. Помимо апартаментов с рабочими зонами и видовыми террасами сегодня здесь предусмотрены офисные и коммерческие помещения, переговорные, спортивный и конференц-залы, ресторан и паркинг.
Реновация здания началась осенью 2023 года. После утверждения проекта перепланировки и дизайна мы двигались по привычному плану: демонтаж ненесущих конструкций, установка и обшивка перегородок «нарезанных» заново помещений, замена и монтаж инженерных систем, ремонт, меблировка и оснащение. Звучит коротко, но за этим недлинным перечнем стоит гигантский пласт трудоемких и финансово затратных работ. Объемы вложенных в проект денежных средств, сил и времени значительно превысили наши ожидания.
Проблемы на пути
Самое большое и сложное для перепрофилирования здание в нашей практике испытало на себе чуть ли не все современные вызовы для строящихся объектов гостиничной индустрии, начиная с общеэкономических факторов. После начала СВО в 2022 году, когда мы запустили проект, рынок на какое-то время впал в ступор. Инвесторы не могли ручаться за завтрашний день и остерегались играть вдолгую, тем более при цене входа от 10 млн рублей, как в случае с объектом на Херсонской.
Вместо этого большинство понесло деньги в банки, когда доходность вкладов взлетела до 20% годовых. Высокий процент и возможность инвестировать с минимальными суммами определяла выбор основной массы наших потенциальных клиентов. Так что первые полгода проект только раскачивался. Позже доходность вкладов пошла вниз, но грянула частичная мобилизация и волна релокации.
Только в 2023 году у оправившихся от потрясений инвесторов появилась уверенность в завтрашнем дне. Финансирование проекта вышло на должный уровень и работы начались. Правда, спустя полгода проценты по вкладам вслед за ключевой ставкой опять пошли вверх и уже к концу 2024-го достигли нового рекорда — 21% годовых. Инвесторы вновь устремились в банки, что срезало часть нашей аудитории и тормозило финансирование. Благо, объект на Херсонской к тому моменту обрел популярность на рынке и вызывал интерес.
Однако дело усложнялось и особенностями проекта. В силу своих масштабов и характера проводимых внутри работ комплекс привлекал к себе повышенное внимание органов власти. Отбивать нападки чиновников, учитывать требования и проходить разного рода согласования приходилось неоднократно. Так что помимо строительно-монтажных работ активно велись работы административного характера.
Апарт-отель и последствия вынужденных задержек
Главным образом, по этим причинам мы не смогли сдать объект в 2025 году, как планировали. Отдельным камнем преткновения послужили меняющиеся требования к техническому оснащению и в частности — к пожарной безопасности. После месяцев ожидания и вынужденной заморозки стройки на отдельных этажах мы получили долгожданное согласование проекта спринклерной системы пожаротушения и возобновили работы.
Разумеется, вынужденные задержки беспокоили неготовых к тому инвесторов — розничных собственников апартаментов. Поэтому наша команда создала для них отдельный чат. В нем мы еженедельно делимся видеоотчетами о ходе строительства и новостями из первых рук. Кроме того, уже на протяжении полугода владельцы юнитов ежемесячно получают компенсирующие выплаты, эквивалентные 5% годовых от суммы вложенных средств. Этим решением мы поддерживаем инвесторов в условиях возникшей просрочки.
Сегодня нас утешает мысль, что основные трудности вокруг проекта позади. Сдача-приемка студий уже идет. Комплекс в высокой стадии готовности и благодаря локации у Невского проспекта, разветвленной инфраструктуре и уникальной концепции вскоре возымеет высокий спрос.