Рынок гостиничной недвижимости в России вступает в фазу качественной трансформации после периода активного роста внутреннего туризма. Наблюдается коррекция спроса — темпы замедляются, а продолжительность поездок сокращается. Международная консалтинговая компания Nicoliers привела отчет по рынку гостиничной недвижимости за I-IV квартал 2025 года.
В прошлом году предложение гостиниц Москвы пополнилось четырьмя объектами на 1 101 номер. В Санкт-Петербурге был отмечен запуск только одного крупного проекта на 802 номера. Ключевые индикаторы рынка гостиниц замедлили свой рост. Некоторые категории гостиниц даже продемонстрировали снижение загрузки при сохранении растущих средней стоимости размещения и доходности на номер за сутки.
Рынок гостиничной недвижимости: Москва
По итогам 2025 года московский рынок гостиниц пополнился четырьмя объектами, из них было открыто три новых гостиницы — Azimut Hotel Skolkovo 3* (224 номера), Cosmos Selection Arbat 4* (242 номера), Palmira Art Hotel 4* (225 номеров).
Дополнительно расширился портфель крупного российского гостиничного оператора Azimut Hotels: под его управление с марта 2025 года перешел отель «Аэростар» (теперь «AZIMUT Отель Аэростар Москва» 4*).
В 2026 году ожидается снижение ввода на 40%. К открытию заявлены White Sea 4* (218 номеров), «Черная смородина Сколково» 4* (165 номеров), «Россия» 5* (148 номеров)и ENZO 5* (130 номеров).
Что касается сервисных апартаментов, в прошлом году в Москве был запущен один апарт-отель — Cosmos Selection Arbat Apartments 4* на 23 юнита. В 2026 году к вводу заявлено два объекта — «Аквилон Signal» 4* во Владыкино и «Сигма Силино» 4* в Зеленограде.
Санкт-Петербург
В Санкт-Петербурге за 2025 год была открыта одна гостиница — Svet 3* (802 номера) Андрей Ткачева и содружества отелей Nord Hotels. Таким образом, новое предложение оказалось на уровне значения прошлого года: тогда было открыто пять объектов на 811 номеров.
В текущем году свои двери для посетителей могут распахнуть два новых отеля — «Лахта Тауэрс» 4* (300 номеров) и House of Faith 5* (144 номера), а также ожидается завершение реконструкции отеля «Сага» 4* в здании бывших железнодорожных касс (170 номеров).
Что касается прогнозирующегося на 2025 год рекордного ввода апарт-отелей, то он не был достигнут. Фактически завершено строительство и введено в эксплуатацию 2,2 тыс. юнитов, что составляет лишь 42% от первоначально заявленного объема (5,2 тыс.). При этом важно отметить, что процесс от ввода здания до готовности номеров и их официальной классификации занимает 1–1,5 года, на текущий момент этот этап успели пройти только 363 юнита.
Перенос сроков реализации проектов (во многом из-за действовавшего моратория на штрафы для девелоперов и низкой распроданности ряда объектов на этапе строительства) сформировал значительный отложенный пул предложения на 2026 год, оцениваемый в 6,8 тыс. лотов.
Спрос и ценовая политика
По итогам 2025 года столичный гостиничный рынок (без учета сервисных апартаментов) продемонстрировал отрицательную динамику заполняемости впервые за последние три года.
Снижение варьировалось от 1 до 5 п. п. в зависимости от категории отеля. Основной причиной такой тенденции стал эффект высокой базы 2024 года, показатель стал рекордным за всю историю наблюдений, уступив лишь 2019 году (среднегодовая загрузка тогда составила 77%).
Средняя стоимость размещения (ADR) и доходность номера за сутки (RevPAR) за год выросли в диапазоне 6—9%, что сопоставимо с уровнем инфляции (8,8—8,9%). Ожидается, что в 2026 году тенденция продолжится. Рост ADR и RevPAR останется в пределах 10% при стабилизации или небольшой корректировке загрузки.
Гостиничный рынок Санкт-Петербурга показал устойчивое восстановление. Заполняемость отелей в среднем отстает от 2018—2019 гг. на 5 п. п., что объясняется изменением размера и структуры иностранного турпотока (ранее составлявшего почти половину общего объёма).
Замещение европейских путешественников туристами из Азии привело к полному восстановлению загрузки отелей наивысшей категории, тогда как у гостиниц 3* и 4* этот показатель пока не достиг доковидного уровня.
Средний дневной тариф (ADR) вырос на 16,5%. Хотя максимальный прирост ставок внутри сегментов показали гостиницы 3* (+11%) и 4* (+13%), общий рост ADR был поддержан структурным сдвигом в пользу сегментов с более высокой звездностью, чья доля в общем объеме анализируемого предложения увеличилась.
Сегментарная динамика RevPAR в 2025 году была разнонаправленной: основной рост был сконцентрирован в категории 4* (+13,9%), тогда как другие сегменты показали незначительное увеличение (1–2%).
Такой контраст обусловлен более активным восстановлением спроса именно в среднем ценовом сегменте, а также его меньшей подверженностью конкуренции со стороны апарт-отелей по сравнению с 3* и менее агрессивной ценовой политикой по сравнению с 5* гостиницами.
Турпоток
Объем туристического потока по итогам 2025 года снова обновил исторический максимум и составил 12,4 млн человек. Преимущественно спрос представлен российскими туристами из соседних субъектов. Несмотря на сохраняющуюся геополитическую напряженность, въездной иностранный турпоток в текущем году показал рост на 7% (+1 п. п.). Это результат работы Комитета по развитию туризма, который продолжает продвижение российских направлений в дружественных странах, прежде всего в Китае.
Ожидается, что в следующем году эта положительная динамика сохранится и турпоток из Китая увеличится на 20—30%. При этом вырастет доля туристов из Ирана, Индии и Турции.
Туристический поток Москвы по итогам 2025 года сохранился на уровне 2024-го и приблизился к отметке в 27 млн человек. Хотя это значение стало наивысшим за весь рассматриваемый период, годовой прирост составил лишь 3%.
В следующем году ожидается сохранение умеренно положительной динамики: рост туристического потока прогнозируется в пределах 5%. Основным драйвером станет увеличение въездного иностранного потока. Доля иностранных туристов может повыситься за счет гостей из Китая, Индии, Вьетнама и Саудовской Аравии.
Тенденции и прогнозы
▪ Государственная поддержка и регулирование. Утверждена программа поддержки туризма с бюджетом 220 млрд рублей на 2026—2028 гг., ключевым элементом которой остается льготное кредитование, обеспечивающее строительство десятков тысяч новых номеров.
Параллельно сформировался новый регуляторный каркас: введение туристического налога, легализация невозвратных тарифов и, что наиболее значимо, официальное признание сегмента гостевых домов. Это структурирует рынок, повысит его прозрачность и инвестиционную привлекательность.
▪ От двухсторонних коридоров к новой туристической архитектуре. На фоне почти полного прекращения упрощенного визового доступа в Европу происходит активное формирование новой, взаимообусловленной географии безвизового пространства со странами Азии, Ближнего Востока, Латинской Америки, Африки и СНГ.
Ключевым драйвером стала взаимная отмена виз с Китаем. Этот шаг является системным: с одной стороны, он стимулирует въездной поток (цель — 5,7 млн китайских туристов к 2030 году), с другой — открывает для россиян огромный и разнообразный внутренний рынок
КНР. Одновременно расширяется безвизовый периметр за счет новых соглашений с Иорданией, Мьянмой и ожидаемым запуском прямого сообщения с Малайзией.
▪ Долевое участие как драйвер роста гостиничной недвижимости. В 2025 году в гостиничной отрасли начал формироваться значимый финансовый тренд — развитие альтернативных моделей финансирования строительства, направленных на диверсификацию источников капитала — инструменты фондового и долевого рынка (ЗПИФ, ЦФА, облигации). Ключевым проектом в этой области стал законопроект о распространении 214-ФЗ на гостиничную недвижимость.
Проект предполагает четкое разделение: приобретенные номера будут иметь статус нежилых помещений исключительно для коммерческого использования с ограниченным личным проживанием собственника, обязательную гостиничную классификацию и управление профессиональной управляющей компанией. Это позволит структурировать рынок,отделив профессиональные отельные проекты от объектов «псевдожилья», продаваемых под видом гостиничных.
▪ Ребрендинг здравниц: как санаторий превратился в продукт для превентивного отдыха. Санаторно-курортный сегмент перестал быть нишей для старшего поколения и превратился в популярный продукт для молодой, платежеспособной, аудитории. Это поколение едет в здравницы не только по медицинским показаниям, но и с установкой на превентивный wellness, цифровой детокс и восстановление ресурса в условиях интенсивной работы.