Совсем недавно в СМИ появился ряд статей со схожими заголовками. Их суть сводилась к легализации Верховным судом России таких объектов как гостевые дома на участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Но, следует отметить, все они касались единичного спора, возникшего в Анапе. Анастасия Королева, юрист по сопровождению гостиничного бизнеса и доходной недвижимости, помогла разобраться, что значит для отрасли данное решение высшей судебной инстанции и стоит ли ждать каких-то изменений собственникам гостевых домов.
Гостевые дома: предыстория спора
ИЖС является видом разрешенного использования земельного участка, где собственник имеет право построить дом для семьи и прописаться в нем. Причем по Градостроительному кодексу РФ речь идет об отдельностоящем строении не выше 20 метров, в нем не должно быть более трех надземных этажей и разделения на квартиры. Это краткая характеристика, каким должен быть дом на участке под ИЖС.
Напомним, что поводом для разбирательства послужил иск администрации Анапы к собственникам дома, которые сдавали в нем комнаты. Сам дом был построен еще в 2004 году, а размещать отдыхающих в нем стали практически сразу. Чиновники утверждали, что коммерческая деятельность недопустима на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Помимо этого, муниципалитет заявлял — эксплуатация такого объекта создает угрозу для жизни и здоровья людей и наносит ущерб окружающей среде. Анапский городской суд встал на сторону собственников гостевого дома. Аргументируя это тем, что администрация собственноручно выдала разрешение на возведение «жилого дома с комнатами для размещения отдыхающих в летний период» — объект был принят в эксплуатацию именно в таком качестве.
Но далее, по результатам апелляции и кассации, решение отменили и признали использование участка незаконным. Владельцы пошли дальше, они обратились в Верховный суд. Тот, в свою очередь, отменил решение нижестоящих органов и оставил в силе первоначальный вердикт. Судьи внесли разъяснения: смена целевого назначения земли для предоставления услуг временного проживания на своем участке не требуется.
Анастасия Королева прокомментировала ситуацию:
— Расскажу в общих чертах, что произошло. Совсем недавно Верховный суд вынес решение, касающееся данного спора. Высшая судебная инстанция рассматривала конкретный спор с конкретными обстоятельствами и по конкретному делу.
Говорить, что данное принятое решение Верховного суда создает новый прецедент, на который стоит обращать пристальное внимание всей отрасли, преждевременно. Это совсем не соответствует действительности, — продолжает Анастасия Королева. — Местные власти обратили внимание, что на этом объекте предоставляются комнаты и проживают туристы. Все это происходило еще до принятия закона о гостевых домах (ФЗ от 07.06.2025 №127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов» вступил в силу 1 сентября 2025 — прим. авт.). По всей видимости объект называли гостевым домом — это распространенное явление, особенно на юге.
Термин «гостевой дом» употребляется достаточно давно — в конкретном споре, скорее всего, его также использовали. Судебные дела рассматриваются не быстро. Чтобы дойти до Верховного суда, проходит в среднем два-три года. Здесь так и произошло: разбирательство заняло около трех лет. Когда дело дошло до Верховного суда, уже был принят закон о гостевых домах, поэтому судьи при вынесении решения его упомянули.
Гостевые дома на ИЖС: что в законе?
Эксперт проанализировала ситуацию и объяснила некоторые законодательные нюансы, касающиеся гостевых домов:
— В законе о гостевых домах сказано, что размещать их можно в определенных регионах, где действует эксперимент.
С сентября 2026 года география немного расширяется, на момент подготовки статьи это около двадцати субъектов РФ. Остальные, соответственно, пока не присоединились. Но, уверена, эксперимент будет удачный, и совсем скоро мы увидим поэтапное расширение действия на всю страну. Рекомендую собственникам заранее подготовиться и изучить нормативную базу.
Если объект хотят называть гостевым домом, он должен функционировать в соответствии с ФЗ №127. И там сказано, что подобные объекты размещаются на землях ИЖС — это как один из форматов возможного размещения.
К примеру, мы хотим открыть гостевой дом на земельном участке с видом разрешенного использования ИЖС, и наш регион участвует в эксперименте. Далее смотрим следующие критерии, которые также должны выполняться: количество комнат и другие требования, прописанные в законе. Но у нас еще есть положение о классификации. Гостевые дома по аналогии с отелями проходят классификацию — она гораздо более упрощена, объекты проходят только самооценку, требования гораздо более мягкие и их меньше по сравнению с гостиничными объектами.
Что же делать в регионах, где не принят экспериментальный закон о гостевых домах? Сдача жилья в наем собственником действительно не запрещена законом. В Гражданском кодексе отсутствует запрет на сдачу комнат. По аналогии с квартирой происходит сдача жильцам, только здесь сдается жилой дом на участке под ИЖС, а распоряжаться своим имуществом собственник может по своему усмотрению, в том числе передать во владение и пользование другому лицу.
Однако закон о гостевых домах, конечно, приняли не просто так и использовать термин «гостевой дом» теперь могут только классифицированные объекты размещения. Те объекты, которые еще этого не сделали, сдают его под разными определениями, но не говорят о том, что это гостевой дом. Периодически собственники сталкиваются с исками от администрации районов или прокуратуры о том, что ведется гостиничная деятельность на землях ИЖС. Здесь важно не только правильно позиционироваться, но и описать объект максимально без рисков, а также заключать с гостями договоры, услуги по которым нельзя будет признать гостиничными.
И я могу предположить, что в дальнейшем Комитет по туризму будет вести проверку на соответствие закону. В моей практике нередки случаи, когда клиенты из разных регионов обращаются за помощью. У них требуют определения статуса объекта — является он гостиницей или гостевым домом. У многих объектов возникают сложности, так как на участках несколько построек, а закон разрешает легализовать только одну. Встает вопрос — что делать с остальными домами, и сейчас эта проблема имеет массовый характер
Поэтому, как будет развиваться судебная практика, пока сложно сказать. Думаю, что законодатель станет отслеживать ситуацию и предпринимать какие-то меры в отношении объектов с несколькими домами.
P.s.
Повторюсь, пока нет прямого запрета: сдавать комнаты в домах на ИЖС можно, но аккуратно, с учетом вышесказанного, и это совершенно не связано с определением Верховного суда. Поскольку в суде имело место рассмотрение единичного спора с имеющимися конкретными обстоятельствами и еще до принятия закона о гостевых домах. И суд совершенно верно сослался на новый закон об эксперименте, как бы подтверждая, что на ИЖС можно располагать гостевой дом. Поэтому говорить о том, что случилось нечто новое для отрасли, мы не можем.
Изображения сгенерированы в SUPA.