Кирилл Кудинов: «Строить с нуля проще, но в туристическом центре Петербурга нет места под застройку»
Гостиничный бизнес сталкивается с различными препятствиями. Кирилл Кудинов, основатель ИСК Inreit, сети отелей Port Comfort и УК KEYPORT, назвал главные вызовы для строящихся отелей.
Проекты по реновации зданий
— К сожалению, приходится констатировать: вызовов много, начиная с вышеупомянутых трудностей в согласовании. Особенно сложно «пробить» проекты реновации зданий со статусом архитектурных памятников или хотя бы имеющих отдельные элементы под охраной региональных органов власти. По этим причинам нам неоднократно приходилось отказываться от заманчивых проектов такого рода. Мы понимали, что одно лишь согласование в каждом подобном случае может растянуться на период до двух лет, не говоря уже о возможных административных препонах в процессе работ.
В этом смысле строить отели с нуля проще. Однако в туристическом центре Петербурга делать это негде. Тогда как высокую доходность от 10-12% годовых за счет стабильной сдачи номерного фонда в посуточную аренду можно получить только в исторической части Северной столицы. Наша группа компаний нацелена на такой результат, поэтому наш вариант — реновация.
Благодаря локациям у основных городских достопримечательностей наши отели Port Comfort стабильно удерживают первое место на рынке по уровню доходности. При этом нам приходится мириться с тем фактом, что подходящих под наши нужды и критерии зданий катастрофически мало. Каждый такой объект — сегодня редкая удача. Найти и выкупить его — это еще одна огромная сложность. Немногие имеют такую возможность, не говоря уже о навыках перепрофилирования зданий старого фонда.
Неудивительно, что ниша реновации зданий под гостиничный формат в нашем городе представлена единичными игроками. Большинство создает отели в отдаленных от центра локациях, где много пятен под застройку, а цена квадратного метра ниже. Но эта стратегия в большей степени подходит для псевдожилья. Гостиничные объекты на городской периферии мало востребованы среди путешественников, отчего сдаются преимущественно в долгосрочную аренду и показывают низкую доходность до 6-7% годовых.
Влияние на рынок псевдоотелей
Это еще одна большая проблема для отрасли в целом и вызов для игроков на рынке апарт-отелей в частности: за счет открытия псевдоотелей в спальных районах наш сегмент сервисных апартаментов ежегодно прирастает и дискредитируется в глазах инвесторов. Из-за обилия не нацеленных на высокую доходность апарт-отелей в массе своей они уже представляются сомнительной инвестицией. Как следствие, из-за этого негативного фона страдает финансирование потенциально высокодоходных проектов — привлекать инвесторов становится тяжелее, даже несмотря на отличные локации, перспективы и условия для вложения.
Отрадно, что инвесторы стали более избирательны, вкрадчивы и не несут деньги в каждый приглянувшийся им проект. Но снижение темпов продаж тормозит ход проектов, действительно заслуживающих внимания и вложения. Мы и без того нацелены на ограниченную аудиторию людей, способных купить апартаменты по цене от 7 млн рублей без ипотеки. А с учетом роста цен на недвижимость, удорожания стройматериалов и рабочей силы, цены лотов сегодня и вовсе вырастают до 10 млн и выше.
Кирилл Кудинов о борьбе за гостя и ее последствиях
Рост конкуренции на нашем рынке апарт-отелей порождает и другие сложности. В условиях более интенсивной борьбы за гостя девелоперы всё отчетливее испытывают необходимость в создании уникальных объектов — планируют более развитую инфраструктуру, выгодную концепцию. Всё это требует дополнительных затрат, но иной раз иначе нельзя.
И всё это происходит на фоне установления усиленного контроля госаппарата над рынком апарт-отелей. В Москве двумя годами ранее этот рынок закрыли. Уставшие от жалоб по поводу разрастания комплексов псевдожилья, столичные власти отказались разбираться в отличиях сервисных и несервисных апартаментов. Вместо этого чиновники в какой-то момент поставили жесткий заслон на все проекты с приставкой «апарт», включая настоящие, ориентированные на туристов гостиницы.
Схожие процессы сегодня начинаются в столице апарт-отелей Петербурге. Как и Москва, наш город столкнулся с нехваткой объектов социальной инфраструктуры – школ, детсадов, поликлиник. Прежде строительством таковых нагружали девелоперов на рынке жилья. Тогда, чтобы избавить себя от социальной нагрузки, многие строительные компании переключились на псевдоотели. Формально они оказались благонадежнее квазижилья — застройщиков «гостиниц» долгое время не нагружали социальной инфраструктурой. Но время показало, что за ширмой таких объектов, по сути, скрывается формат, аналогичный псевдожилью. Только живут там чаще всего не сами покупатели апартаментов, а их постоянные арендаторы — в том числе семьи, которым необходимы соцобъекты поблизости.
Разработка правового механизма
Смольный планирует законодательно устранить такую лазейку для девелоперов, прикрывающихся гостиничным форматом. Этой весной городской Комитет по инвестициям представил проект закона, который вводит понятие «приоритетный туристский проект» (в конце июня 2026 года Законодательное собрание приняло документ в первом чтении. Закон получил номер 437-79 — прим. авт.). Такой статус после принятия документа должны получать все новые настоящие гостиницы. Только наличие этого ярлыка позволит апарт-отелям претендовать на отказ от «социальной нагрузки».
В теории эта идея представляется разумной и даже необходимой, но дьявол кроется в деталях. На текущий момент законопроект сформулирован обтекаемо, предполагает широкое трактование и вызывает много вопросов.
У меня и моих коллег есть серьезные основания полагать, что этот в случае принятия закона в нынешней редакции он не только очистит рынок от сомнительных игроков, но и значительно ударит по девелоперам, ориентированным непосредственно на объекты гостиничной индустрии, включая нас. Возможно, наши опасения преждевременны и, надеюсь, во многом не оправдаются. Документ еще в процессе доработки и наверняка претерпит изменения. Но поживем — увидим.